マンション売却の注意点｜流れや費用もわかりやすく解説｜ニフティ不動産

マンションを売却する機会は、そう何度もあるものではありません。売却を検討していても、どうすればよいのか不安があり、躊躇している方も少なくないでしょう。

マンション売却は流れと注意点さえ押さえておけば、初めての人でもスムーズに売却できます。この記事では、マンション売却の流れや注意点、かかる費用についてわかりやすく解説します。

マンションを売却するまでの流れ
【売却前】マンションを売却する前の注意点
【売却中】マンションを売却する際の注意点
【売却後】マンションを売却した後の注意点
マンションの売却にかかる費用
まとめ

マンションを売却するまでの流れ

マンションを売却するまでの大まかな流れは、次の通りです。

1.売却の準備
2.マンション査定
3.媒介契約の締結
4.売却活動
5.売買契約の締結
6.決算・引き渡し
7.確定申告

マンション売却する場合、売却の全体像を把握しておくと、スケジュールを立てやすくなります。

まず、書類や相場の把握などの準備をスタートし、不動産会社の査定を受けて媒介契約を結ぶ不動産会社を選定します。媒介契約後は不動産会社が基本的な販売活動をしてくれるので、売主は内覧対応などをしていくことになります。買主が無事に決まったら、売買契約を結んで決算引き渡しとなるのです。また、売却した翌年には確定申告も必要になるので、最後までしっかりと手続きできるように計画を立てておきましょう。

一般的には、売却の準備を始めて決算引き渡しまで、3ヵ月から半年ほどかかるのが目安です。準備や査定に1ヵ月ほど、媒介契約から売買契約まで2～3ヵ月、売買契約から引き渡しまでに1ヵ月程かかると思っているとよいでしょう。

しかし、物件の条件が悪い場合はなかなか買い手が付かず、1年以上かかるケースも珍しくないので注意が必要です。売却したい時期が決まっている場合は、期間を逆算して早めに売却準備を進めておくようにしましょう。

以下では、マンションの売却前・売却中・売却後それぞれのタイミングでの注意点を解説していきます。

【売却前】マンションを売却する前の注意点

売却前の注意点としては、次の5つが挙げられます。

・マンションの価格査定は複数社に依頼する
・売りに出すタイミングを考える
・住宅ローンがある場合は完済できるか確認する
・自分にあった不動産会社を選ぶ
・売却する価格や期間を決めておく

マンション売却前は、売却に関するさまざまなことを決めておくタイミングです。ここで、しっかりと不動産会社や売却条件を決めずに売却に入ってしまうと、思うような売却ができない恐れもあるでしょう。以下では、それぞれの注意点を詳しく見てきます。

マンションの価格査定は複数社に依頼する

マンション売却を検討する場合、最初に不動産会社に査定を依頼することから始まります。査定を依頼する際は、できるだけ多くの不動産会社に依頼することが大切です。最初から1社に絞って査定を進めていると、査定額が妥当かどうかの判断ができません。

多くの不動産会社に査定してもらうことで、おおよその相場がわかり、適切な売却額の目安も立てやすくなります。

また、査定時には査定額だけでなく不動産会社や担当者の対応をチェックするのも大切です。不動産会社はマンション売却の大切なパートナーとなります。信頼してマンション売却を任せられるのかをしっかりとチェックしておけば、その後のマンション売却も安心して進められるでしょう。

【不動産会社を選ぶ際のポイント】

・査定額
・査定額の根拠やデメリットなども説明してくれるか
・不動産会社の実績や評判
・担当者の人柄
・レスポンスの早さ
・サービス内容

上記のようなポイントを押さえて、査定結果などを比較してみるとよいでしょう。

とはいえ、査定を複数の不動産会社に依頼するのは、手間や時間がかかるものです。そのような場合は、一括査定サイトを利用すると効率よく査定結果の比較ができます。

ニフティ不動産の「SUUMOの無料一括査定」なら、全国の大手から地元密着型の不動産会社まで幅広い査定結果を受け取れるので、あなたにぴったりの不動産会社に出会えるでしょう。

売りに出すタイミングを考える

マンション売却は、売り出すタイミングにも左右されます。急いで売却する理由がないなら、タイミングを見て売却することで高値での売却も可能でしょう。一般的に、次のようなタイミングはマンション売却しやすいといわれています。

・春や秋
・周辺環境が向上する
・大規模な公共事業や海外投資家の増加が見込める
・税制改革前（もしくは後）

人の出入りが多くなる4月や9月は住宅の需要が高くなることから、マンション売却に有利になります。また、周辺に学校や病院・大型商業施設ができるといった環境の向上要因があれば、マンションも売却しやすくなるでしょう。

反対に、次のようなタイミングはマンション売却に不利になりかねません。

・夏や冬
・周辺環境が悪化する
・経済状況の悪化
・税制改革前（もしくは後）

人の動きが鈍る夏や冬は、マンション売却に不利になります。暑すぎる・寒すぎる場合も内覧したい人が減ってしまうため、なかなか売却が進まないでしょう。また、近隣のスーパーの撤退やエリアの人口減少などもマンション売却に不利に働くので注意が必要です。

ただし、4月の新生活に合わせて売却するなら、2月までに内覧・契約、3月には引き渡しが必要なので、1月や年末には売却に動き出さなくてはなりません。

このように、売却のタイミングと売却にかかる期間を考慮して、売却を進めていくとスムーズな売却が期待できるでしょう。

住宅ローンがある場合は完済できるか確認する

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、ローンを完済できるかが重要なポイントになります。マンション売却する場合、抵当権を抹消しておく必要があります。

抵当権は、住宅ローンを借入れる際にマンションを担保にするため、金融機関が設定します。この抵当権が残った物件は、基本的に売却できません。抵当権を外すには、住宅ローンの完済が必要になるため、ローンが完済できるかが販売の大きな分かれ目となるのです。

住宅ローンが残っている場合、基本的には売却額でローンを完済することになります。そのため、まずはローン残債の正確な額の把握と、売約見込額の把握が必要です。

ローン残債は、ローン残高証明書や返済予定表・金融機関の窓口で確認できるので、正確な額をチェックしておきましょう。査定額からおおよその売却額がわかれば、ローン完済できるかの判断が可能です。

この結果、売却してローンを返済できるなら問題なくマンション売却に進めます。一方、売却してもローン返済できないオーバーローンの場合、自己資金での補填や住み替えローンの利用などの工夫が必要です。

自己資金や住み替えローンでも対応できない場合は、売却自体ができないので注意しましょう。

自分に合った不動産会社を選ぶ

マンション売却では、自分のマンションを売りたい理由などに合わせて、自分の売却に合った不動産会社を選ぶことが大切です。

早く売りたいのか、時間をかけてでも高値で売りたいのかによっても、選ぶべき不動産会社は異なります。また、マンション売却ならマンション売却が得意な不動産会社でなければ、スムーズな売却が難しくなるものです。

そのうえで、不動産会社や担当者との相性も大切になります。親身になって売却を一緒にしてくれる担当者なら、信頼してマンション売却を任せられるでしょう。

反対に、ちょっとでも違和感を抱く担当者の場合、売却していくなかで要望を聞いてくれないなどのトラブルに発展する可能性があるので、おすすめできません。

有名な大手の不動産会社だから、必ずしも良いというわけではありません。大切な自分のマンションを任せられるかどうかという視点で、自分にぴったりの不動産会社を選ぶようにしましょう。

売却する価格や期間を決めておく

マンション売却価格は、売主が自由に決めることができます。ただし、相場からかけ離れて高値の場合なかなか買い手が付かないでしょう。そのため、ある程度相場を押さえて、相場並みの価格を付けることが大切です。

また、売り出し後には購入希望者から値下げ交渉されるケースは珍しくありません。すべての値下げに応じてしまうと、売却できてもローン完済できないという事態になりかねないので注意しましょう。ローン残高や新居に必要な資金などを踏まえて、いくらまで値下げできるのかまで決めておくと、売却で損してしまうことを防ぎやすくなります。

価格と同時に、いつまでに売却するかも決めておくことが大切です。物件によっては、なかなか売却できない場合もあります。買い手が付かないことで、値下げせざるを得ない場合もあるでしょう。

すぐに売りたいのか、時間をかけられるのかでも売却方針が変わってくるものです。いつまでに売却したいのかを明確にしておくことで、売却に向けた計画も立てやすくなります。

【売却中】マンションを売却する際の注意点

マンション売却中の注意点としては、次の4つが挙げられます。

・不動産会社と連絡をこまめに取る
・内覧の準備を徹底する
・瑕疵の告知を行う
・買主の与信に注意する

売却中の基本的な活動は、不動産会社が行います。ただし、任せっぱなしではいけません。売却状況の適宜確認して状況に合わせて売却方針を変更するなどの対応が必要になってくるでしょう。

また、売却中でも売主がしなければならないこともあるので、以下で確認していきましょう。

不動産会社と連絡をこまめに取る

販売中の状況は、不動産会社に連絡を取って把握しておくことが大切です。不動産会社と結ぶ媒介契約では、専属専任媒介契約と専任媒介契約では業務内容の報告義務がありますが、一般媒介契約には報告義務がありません。そのため、売主から連絡して状況を把握する必要があります。

販売状況によっては、価格の見直しや広告の仕方の見直しなどが必要になる場合もあるでしょう。いつまでも売れないままでは、いつか値下げせざるを得ない場合もあるので、早めに状況を把握して対応していくことが大切です。

内覧の準備を徹底する

売主は、内覧対応とその準備が必要です。内覧は、購入判断の大きな要因となる大切なポイントでもあります。そのため、買い手の印象を少しでも良くできるような工夫が必要です。内覧準備としては、次のようなことが挙げられます。

・整理整頓
・徹底的な掃除
・アピールポイントのまとめ
・臭いの対策
・スリッパの準備

住んでいる以上、生活感があるのは仕方がありませんが、あまりにも雑然としていると買い手にマイナスイメージがついてしまいます。売却後は引越しするので、これを機に余分なものは処分して、整理整頓を進めておきましょう。

また、掃除は入念にしておく必要があります。特に、水回りは内覧者が重点的にチェックするので、ピカピカにしておくと印象アップにつながります。状況によってはハウスクリーニングの検討も良いでしょう。部屋全体だけでなく、水回りといったピンポイントのハウスクリーニングでも効果があるので、おすすめです。

意外と見落としがちなのが、臭いです。住んでいると気づきにくいですが、第三者が部屋に入ると臭いが気になる場合もあるので注意しましょう。

マンションのアピールポイントは、その場で言おうとしてもなかなか思いつかないこともあります。事前にメモにまとめておくことで、しっかりとアピールできるでしょう。

当日は照明をすべて付けて明るくし、空気も事前に入れ替え、空調を調整しておくなども必要です。また、内覧時には紳士的な対応を心がけ、内覧者がゆっくり内覧できるように配慮することも忘れてはいけません。

瑕疵の告知を行う

マンションを売却する場合は、瑕疵を事前に告知しておく必要があります。マンションの瑕疵としては、次のようなことが挙げられます。

・雨漏りやシロアリ被害
・給排水管のつまり
・設備の不具合
・過去に物件内で自殺や殺人が合った
・近隣に火葬場や葬儀場などがある

このような瑕疵を告げずに売却すると、売主は瑕疵が判明した際に契約不適合責任を問われる恐れがあります。契約不適合責任が問われると、代金の減額や損害賠償請求、契約解除などのペナルティがあり、売主にとっては大きな負担です。

契約不適合責任を問われないためにも、マンションの状態を正確に把握し、もれなく買い手に伝えるようにしましょう。買主への告知は、口頭では言った・言わないに発展してしまうため、付帯設備表と告知書で作成して書面で告知することが大切です。

買主の与信に注意する

一般的に買主は、住宅ローンを利用して購入することになります。いくら買主が購入の意思を示しても、住宅ローン審査に通らない可能性もあるので注意が必要です。

売買契約まで進んで、買主が審査に落ちると契約解除されてしまい、それまでの時間や労力が無駄になりかねません。また、売買契約時には買主から手付金を受け取りますが、ローン審査に落ちて契約解除になる場合手付金の返金が必要です。

そのため、手付金を受け取ったからといってすぐに使ってしまうと、返金に対応できない場合があるので注意しましょう。売却できるつもりで、次の新居購入を進めている場合も、購入できなくなる恐れもあります。

売却額をあてにして手数料や次の新居購入を進める場合、買主がローン審査に通って決済されるまでは、待つ方が賢明でしょう。

【売却後】マンションを売却した後の注意点

マンション売却後の注意点としては、次のようなことが挙げられます。

・引き渡し後すみやかに引越しできるように準備する
・確定申告を忘れずに行う

マンション売却が終わって一息つきたいところですが、売却後にもするべきことはいろいろあります。最後まで気を引き締めて、売却を終えられるようにしましょう。それぞれの注意点を以下で詳しく解説します。

引き渡し後すみやかに引っ越しできるように準備する

売買契約後、引き渡しまでに引っ越しが済むように準備していく必要があります。引き渡しの日になっても引っ越しが完了していないとなると、買主とトラブルになりかねません。

また、売買契約が済むと買主が入居準備に入るため、できるだけ速やかな引っ越しが必要です。特に、引っ越しの繁忙期の場合、引っ越し業者がなかなか見つからない恐れもあるので、できるだけ早く準備を進めておくようにしましょう。

確定申告を忘れずに行う

マンション売却で利益が出た場合、確定申告して納税が必要です。売却にかかる税金については、各種特別控除を適用して節税できますが、特例の適用にも確定申告が必要となります。

確定申告では、申告書と必要書類を添えて管轄の税務署に申告する必要があるので、書類などの準備を早めにしておくようにしましょう。

なお、売却で利益が出ていない場合は確定申告不要です。ただし、特別控除などを利用して税金がかからないという場合でも、特例の適用のために確定申告が必要なので注意しましょう。

確定申告期間は、売却した年の翌年2月16日から3月15日の間です。その期間できちんと申告できるように準備するようにしましょう。

利益の計算や特例の適用などで不安がある場合は、一度税理士に相談してみることをおすすめします。

マンションの売却にかかる費用

最後に、マンション売却にかかる費用についてみていきましょう。

マンション売却では、売主にもさまざまな費用がかかります。高額な取引になるマンション売却では、かかる費用も高くなる恐れがあるので、どれくらい費用が必要なのかを把握しておくことが大切です。

主な売却にかかる費用には、次のようなものがあります。

						概要
仲介手数料						不動産会社への仲介手数料（売却額400万円超の場合：売却額×3％＋6万円＋消費税）
印紙税						売買契約書にかかる税金（目安額1～10万円）
登記費用						抵当権抹消登記にかかる費用（不動産個数×1,000円）
司法書士費用						抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合にかかる費用（目安額1～3万円）
譲渡所得税						売却で利益が出た場合にかかる税金（売却利益×税率（20～40％）
ローン完済の費用						一括返済手数料など（目安額1～5万円）
その他費用						ハウスクリーニング・引っ越し費用など