事故物件を売却したい！事故物件の価格相場や売るためのコツを解説

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そんな事故物件を売却するには、売却のポイントや注意点を理解しておくことが大切です。この記事では、事故物件の定義や売却する方法、ポイントなどわかりやすく解説します。

• 事故物件とは
• 事故物件を売却する際は告知が必要
• 事故物件の売却価格の相場
• 事故物件を売却するには？
• 事故物件をスムーズに売却する際のポイント
• 事故物件の売却を検討しているなら、まずは不動産会社に相談！
• まとめ

事故物件とは

事故物件とは、自殺や他殺、事故などで心理的瑕疵がある物件のことをいいます。契約不適合責任では、不動産の欠陥である瑕疵について、次の4つに分類しています。

• ・物理的瑕疵
• ・環境的瑕疵
• ・法律的瑕疵
• ・心理的瑕疵

　

物理的瑕疵とは、雨漏りやシロアリ被害といった不動産の構造上の瑕疵のことをいい、建物で問われる瑕疵として一般的です。

対して、周辺に火葬場があるなどの生活環境に関しての欠陥を環境的瑕疵、建築基準法に違反しているなど法的な欠陥を法律的瑕疵といいます。

そして、人の感情や心理として不快と感じる欠陥のことを心理的瑕疵といい、心理的瑕疵のある物件を事故物件といいます。心理的瑕疵の要因としては、次のようなものが挙げられます。

• ・自殺や他殺
• ・事件や事故で人が亡くなった
• ・火災などの災害

　

このような事案がある物件を「事故物件」と呼ぶのが一般的です。

しかし、心理的瑕疵は人によって感じ方が異なります。死亡事故でも、自然死や何年も前の事件なら気にならないという人もいるでしょう。

このように、明確な定義がないことで告知する・しないでトラブルになるケースもありました。そのため、2021年国土交通省では、事故物件に関するガイドラインを制定して、告知の判断基準を公表したのです。

このガイドラインによる事故物件は、次の通りです。

　

上記のように、自然死や不慮の事故死以外での死亡があった際は事故物件に該当し、賃貸の場合は事故の発生から3年は告知義務があるとされています。また、自然死や事故死であっても、孤独死などで長期間放置され、特殊清掃が必要な状況の場合は、事故物件に該当するのです。

なお、告知義務の3年は、賃貸物件に限り、売買物件には期間が定められていません。また、期間を超えている場合であっても、入居や購入希望者から問い合わせがあった場合は、告知の必要があるので注意が必要です。

参照：国土交通省｜宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

事故物件を売却する際は告知が必要

事故物件に該当する物件を売却する場合、売主は買主にその事実を告知する義務を負います。告知する場合は、次のような内容を告知します。

• ・発生時期や発生場所
• ・死因
• ・特殊清掃の有無
• ・情報開示されなかった場合の真実

　

これらの内容を書面にして告知する必要があります。

告知自体は口頭でも問題ありませんが、口頭では後々言った・言わないに発展しかねないため、書面にしておくことでトラブルを避けやすくなるでしょう。また、告知内容は買主だけでなく、仲介する不動産会社にも伝えておく必要があります。

告知時期は売買契約時になりますが、買主にしてみれば契約時に事故物件と知らされると購入をキャンセルされる可能性が高くなります。できるだけ早い段階で告知して、トラブルが無いようにしておきましょう。

事故物件を売却する際に告知をしないとどうなる？

告知義務があるのに告知しなかった場合、告知義務違反となる恐れがあります。告知義務違反となると、買主や仲介した不動産会社から次のような請求を受ける可能性があります。

• ・補償請求
• ・減額請求
• ・損害賠償請求
• ・契約解除

　

また、買主が心理的苦痛を受けたと主張する場合、慰謝料を請求される可能性もあるので注意が必要です。

事故物件の売却価格の相場

事故物件の場合、普通に売却する場合に比べ、売却額は低くなる傾向があります。一般的には、相場より10～30％程低くなるケースが多いでしょう。

しかし、事故物件の相場をどれくらい下げるかは明確ではなく、売主や仲介する不動産会社が売り出し価格を決めるため一概に安くなるわけではありません。相場通りで売り出すことも可能ですが、一般的には事故物件を避ける買主が多いため、相場よりも低い価格になるケースが多いのです。

なかには「事故物件だから安く買いたい」という買主も珍しくなく、交渉の末安値になる場合もあるのです。

また、事故物件の内容でも価格は変わってきます。自殺や孤独死など一般的な死因なら10～30%程下がるケースが多いのに対し、世間的に注目を浴びた大事件といった場合は、それ以上価格が下がる場合もあります。

事件から長期間経っている、買い手が事件をあまり気にしないといった場合は、相場とそこまで変わらない場合もあるでしょう。

事故物件を売却するには？

事故物件を売却する方法としては、次の2つが挙げられます。

• ・通常の物件と同じように市場で売る
• ・不動産会社に買い取りしてもらう

　

それぞれメリット・デメリットが異なるので、どの方法を選ぶかは慎重に判断するようにしましょう。それぞれのメリット・デメリットは次の通りです。

事故物件を売却する方法						メリット						デメリット
市場で売る						・市場価格で売れる可能性がある						・売れない可能性が高い ・不動産会社に取り扱いを断られる可能性がある
買取						・すぐに売却できる ・売却したことを周囲に知られない						・相場より安値での売却になる

　

それでは、以下で詳しく見ていきましょう。

通常の物と同じように市場で売る

事故物件だからといって、ほかの物件と同じように売れないわけではありません。事故物件も、通常の物件と同じように一般的な売却方法で売ることが可能です。

この場合は基本的に、不動産会社に仲介を依頼し、売却していくことになります。市場で売る場合、市場価格とそれほど変わらない価格で売れる可能性があります。

しかし、基本的には事故物件は買い手が付きにくいことから、価格を下げる必要があります。価格を下げて売り出しても必ず売れるとは限らず、場合によっては大幅に値下げが必要になることもあるので注意が必要です。

また、不動産会社によっては事故物件を取り扱ってくれないケースもあります。

家の売却については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

関連記事：家を売る流れと費用を解説！売却手順のほか高く売るポイント・注意点などもご紹介！

不動産会社に買取をしてもらう

不動産会社が直接不動産を買い取る方法を買取といいます。買取の場合、不動産会社との交渉が合意すればそのまま売却できるので、短期間での売却が可能です。また、売却活動が必要ないのでチラシなどに掲載されず、他の人に売却していることを知られにくいというメリットもあります。

ただし、買取は普通の物件であっても相場よりも低い価格で買取られるため、事故物件の場合はさらに低い価格での買取になる恐れがあります。買取では、通常の物件でも相場の70～80％程になるので、それよりも低くなる可能性が高いでしょう。

買取の場合、売却額は低くなりますがすぐに売却できるので、できるだけ早く物件を手放したい場合などにおすすめです。

買取については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。

関連記事：不動産買取とは？不動産仲介との違いやメリット・デメリットを解説！

事故物件をスムーズに売却する際のポイント

事故物件を少しでもスムーズに売却するために押さえておきたいポイントとして、次の3つが挙げられます。

• ・ハウスクリーニングやリフォームを行う
• ・一定期間を空けて売却する
• ・更地にすることも検討しよう

　

それぞれ詳しく見ていきましょう。

ハウスクリーニングやリフォームを行う

事故物件の場合、通常とは違う汚れや臭いが染みついていることがあります。ハウスクリーニングに依頼して、汚れをきれいに除去するようにしましょう。

しかし、事故物件の汚れはハウスクリーニングでも落としきれない場合もあります。特に、臭いは簡単に落とせない場合があるので、そのような場合は特殊清掃を依頼することを検討しましょう。

また、リフォームな内装を一新してしまうことで、汚れだけでなく悪いイメージを払しょくしやすくなります。

一定期間を空けて売却する

事故になった直後はイメージも悪く、売却がしにくいものです。そのような場合は、一定期間開けて悪いイメージが風化するのを待つのもひとつの手でしょう。

事故の内容によっては、時間が経つことで心理的瑕疵が和らいで売りやすくなる可能性があります。

ただし、どれくらいの期間を空ければいいかは事故の内容によって異なります。印象が強い大事件といった場合、時間をおいてもなかなかイメージが払しょくできない場合もあるでしょう。

更地にすることも検討しよう

建物を解体して更地にしてしまうことで、イメージを変えることが可能です。事故のあった建物がなくなるだけでも、買い手や世間のイメージはずいぶん変わるでしょう。

一旦更地にして駐車場などで活用し、イメージが払しょくできたら別の活用方法や売却を検討するのもおすすめです。ただし、更地にした場合でも告知義務は残っているので注意しましょう。

更地にする費用については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。

関連記事：家を更地にする費用の相場｜費用を抑えるコツや解体して更地にする際の注意点について解説

事故物件の売却を検討しているなら、まずは不動産会社に相談！

事故物件であっても、心理的瑕疵のイメージを和らげる工夫で売却の可能性を上げることは可能です。しかし、どの対策をすれば効果的かは物件や事件内容によっても異なります。

事故物件の売却を検討しているなら、対策を含めてまずは不動産会社に相談してみるとよいでしょう。ただし、事故物件の取扱いは不動産会社によって異なります。また、少しでも高値で売却できるかは不動産会社の力量にも左右されるものです。

事故物件を取り扱っており、かつ信頼して売却を任せられるかは、できるだけ多くの不動産会社に査定依頼して比較することが大切です。ニフティ不動産の「SUUMOの無料一括査定」なら、大手から地域密着型の不動産会社まで幅広く取り扱っているので、事故物件を任せられる不動産会社と出会えるでしょう。

まとめ

事故物件の定義や売却方法、売却するコツについてお伝えしました。自殺や他殺など人の死があった物件は、事故物件として告知義務があります。

しかし、すべての人の死が事故物件となるわけではないので、どこまで告知義務があるのかを理解しておくことが大切です。事故物件に該当する場合、一般の不動産売却よりもしにくくなりますが、リフォームなどの工夫を施すことで売却の可能性を挙げられます。

また、すぐに物件を手放したいという場合は買取を選択するのも良いでしょう。

事故物件は不動産会社によって取り扱いが異なります。事故物件を取り扱っている不動産会社を見つけるなら、まずは一括査定でできるだけ多くの不動産会社を比較することが大切です。ニフティ不動産の「SUUMOの無料一括査定」なら数多くの不動産会社を比較できるので、事故物件であっても満足できる売却を目指せるでしょう。