
とはいえ、確定申告自体したことが無いという人も多く、売却での確定申告をどうすればいいのか悩んでいる人もいるでしょう。そこでこの記事では、確定申告に必要な書類について、書類別に収入方法や書き方などをわかりやすく解説します。
不動産売却後の確定申告の必要書類

不動産売却した翌年には、確定申告が必要になります。ただし、すべての売却で確定申告が必要なわけではありません。確定申告が必要なケースは、主に次の2つです。
- ・不動産売却で利益(譲渡所得)が発生した場合
- ・利益は出ていないが特例などの控除を適用したい場合
不動産売却の利益は譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得税の対象です。なお、譲渡所得は次の計算で求められます。
譲渡所得=売却額-(取得費+譲渡費用)
売却した価格から、購入にかかった費用と売却にかかった費用を差し引いた部分が、譲渡所得となります。譲渡所得がプラスの場合は、確定申告が必要です。反対に、譲渡所得がマイナスの場合は確定申告の必要はありません。
ただし、譲渡所得がマイナスの場合でも、譲渡所得には赤字でも給与所得を相殺できる控除があります。それら赤字で利用できる控除と適用したい場合は、確定申告が必要になるのです。
確定申告の主な流れは次のようになります。
- 1.必要書類の準備
- 2.譲渡所得税額の算出
- 3.確定申告書の作成
- 4.確定申告書・添付書類の提出
確定申告時期は、不動産を売却した年の翌年2月15日から3月16日です。この期間に、管轄の税務署に確定申告書などの必要書類を揃えて申告する必要があります。
譲渡所得税の計算や特例の適用などに不安がある場合は、税理士に相談してみるとよいでしょう。また、確定申告時期になると自治体に相談窓口が設置されることが多いので、税理士に相談するのはハードルが高いという人はそちらを検討するのもおすすめです。
確定申告自体は、必要書類を集めて書類を作成するだけなので、特に難しい手続きは必要ありません。しかし、必要な書類が複数あるので、早めに準備を進めることが大切です。
主な必要書類には、以下のようなものがあります。
- ・申告書第一表・第二表
- ・申告書第三表(分離課税用)
- ・譲渡所得の内訳書
- ・不動産購入時の売買契約書のコピー
- ・不動産の取得費用を確認できる領収書のコピー
- ・不動産売却時の売買契約書のコピー
- ・不動産の譲渡費用を確認できる領収書のコピー
- ・本人確認書類
- ・登記事情証明書
- ・源泉徴収票
以下では、それぞれの書類について解説してきます。
申告書第一表・第二表
申告書第一表・第二表とは、不動産売却のみだけでなく、個人事業主などほかの所得でも使う基本的な確定申告の書類です。確定申告する場合は、必ず提出する書類でもあります。
確定申告書は申告書A・Bの2種類がありましたが、2023年提出分からAは廃止され、Bに統合されています。
申告書第一表・第二表は税務署や役所で入手できるほか、国税庁のホームページからダウンロードできます。
申告書第三表(分離課税用)
申告書第三表とは、不動産の譲渡所得について記載する書類です。不動産の譲渡所得は分離課税に区分されるため、給与所得などほかの所得と分けて計算する必要があり、そのために第三表が使用されます。
申告書第三表は税務署や役所で入手できるほか、国税庁のホームページからダウンロードできます。
譲渡所得の内訳書
譲渡所得の内訳書とは、不動産売却の譲渡所得の具体的な金額を記載する書類です。売却額だけでなく、購入額や経費、不動産の所在地や面積なども記入します。
内訳書は、不動産売却後に国税局から郵送されます。また、務署や役所で入手できるほか、国税庁のホームページからダウンロードも可能です。
不動産購入時の売買契約書のコピー
譲渡所得の内訳書に記入する取得費の計算で使用する書類として、購入時の売買契約書のコピーが必要です。売買契約書のコピー自体はなくても確定申告できますが、取得費の証明が難しくなり、譲渡所得税が増えてしまう可能性があるので注意しましょう。
売買契約書は複数のページで構成されており、すべてのページのコピーが必要というわけではありません。コピーが必要なのは、主に次の項目です。
- ・購入代金
- ・不動産の詳細がかかれている部分
- ・売主・買主の署名・捺印の部分
- ・収入印紙部分
細かい売買規定などは必要ありませんが、不動産の情報や金額、契約者の情報や売買契約書としての体裁を確認する部分は必要です。
不動産の取得費用を確認できる領収書のコピー
譲渡所得では、購入にかかった費用を取得費として控除できます。取得費を確認するための書類として、売買契約書以外の取得費がわかる書類のコピーが必要です。取得費を確認できる書類としては、次のようなものがあります。
- ・仲介手数料の領収書
- ・印紙税(売買契約書に貼付されているものやローン契約書の印紙部分)
- ・登記費用の領収書
- ・不動産取得税の領収書
- ・司法書士費用の領収書
- ・測量費用の領収書など
上記のような費用が経費として計上できるので、コピーを用意しましょう。ただし、領収書がない場合は経費計上できない恐れがあるので、領収書などは大切に保管しておく必要があります。
不動産売却時の売買契約書のコピー
売却価格を証明するための書類として、売却時の売買契約書のコピーが必要です。売却時の売買契約書同様に、以下のような部分のコピーも必要になるので、コピー忘れのないように注意しましょう。
- ・売却代金
- ・不動産の詳細がかかれている部分
- ・売主・買主の署名・捺印の部分
- ・収入印紙部分
不動産の譲渡費用を確認できる領収書のコピー
譲渡所得では、売却にかかった費用を譲渡費用として控除できます。譲渡費用を確認するための書類として、以下のような書類のコピーを用意しましょう。
- ・仲介手数料の領収書
- ・印紙税
- ・登記費用の領収書
- ・司法書士費用の領収書
- ・解体費用の領収書など
譲渡費用は、計上すれば譲渡所得を抑えることができ、かかる税金の節税にもつながります。領収書のコピーがなければ経費計上は難しいので、必ず保管しておくようにしましょう。
本人確認書類
確定申告書には、本人確認書類のコピーの添付が必要です。本人確認書類としては、次のようなものが挙げられます。
- ・マイナンバーカード
- ・免許証
- ・保険証
- ・住民票など
確定申告書にはマイナンバーカードの番号を記載する欄もあるので、番号記載の際にもマイナンバーカードが必要です。ただし、e-Taxで確定申告を行う場合は、本人確認書類は必要ありません。
登記事項証明書
登記事項証明書とは、不動産の所在地や面積、所有者、抵当権など具体的な情報が記載されている書類です。自分が所有する不動産を売却した証明や所有期間などの証明に必要となります。
登記事項証明書は、最寄りの法務局で取得できます。また、オンライン申請でも取得できるので、法務局に行く時間が取れない人におすすめです。
源泉徴収票のコピー
給与所得者の場合、確定申告書には給与所得を記載する部分があるため、源泉徴収票が必要です。ただし、2020年分以降は源泉徴収票の提出は不要となっています。
不動産売却後の確定申告を自分で行う方法

不動産売却後確定申告する場合、次の2つの方法があります。
- ・税理士に依頼する
- ・自分で確定申告する
税理士に依頼すれば計算ミスなどもなく、スムーズに確定申告が可能です。また、適切な控除などもアドバイスしてくれるので、税金を抑えることもできるでしょう。
しかし、税理士に依頼する場合依頼料がかかってきます。税理士によって費用は異なりますが、10~20万円程が目安となるでしょう。
ただし、譲渡所得の額や適用する控除、依頼する内容などによって費用は大きく異なります。書類や必要なデータをあらかじめ入力したり、税理士事務所に自分で出向いたりすることで費用を抑えられることも可能です。
また、確定申告時期直前は税理士の業務が立て込むので、依頼する場合は早めに検討するようにしましょう。
不動産売却の確定申告は、シンプルな不動産売却であればそれほど難しいことはないので自分でも可能です。自分で確定申告できれば司法書士費用も抑えられるので、まずは自分でできるか判断してみるのもよいでしょう。
自分で確定申告する場合の大まかな流れは次の通りです。
- 1.必要書類の準備
- 2.譲渡所得税額の算出
- 3.確定申告書の作成
- 4.確定申告書・添付書類の提出
確定申告に必要な書類は多く、税務署で入手するものや自分で保管しているものなど、入手方法もさまざまです。直前で準備を始めると期限に間に合わない恐れもあるので、余裕を持って書類の準備を進めましょう。
書類が揃ったら、譲渡所得税を算出します。譲渡所得税には、さまざまな控除が用意されているので、適用できる控除をしっかりと調べて節税できるようにしましょう。
確定申告書は、第一表・第二表・第三表・内訳書の作成が必要です。作成した確定申告書と添付書類を添えて、期間中に税務署に申告しましょう。
譲渡所得税については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
関連記事:不動産売却にかかる税金は?税額の計算方法や節税に利用できる特例を紹介
不動産売却後の確定申告書の書き方

不動産売却後の確定申告では、以下の書類は自分で作成する必要があります。
- ・申告書第一表・第二表
- ・申告書第三表(分離課税用)
- ・譲渡所得の内訳書
大まかな書き方は次の通りです。
- 1.譲渡所得の内訳書に売却額・取得費・譲渡費・不動産情報などを記載する
- 2.収入から経費を差し引く
- 3.適用する控除の額を記入し譲渡所得額を算出
- 4.算出した譲渡所得額を確定申告書第三表に記載
- 5.給与所得や申告者の情報などを第一表・第二表に記載
申告書第一表から順番で記入するのではなく、内訳書や第三表・第二表のまとめとして第一表を記入するとスムーズに作成できるでしょう。実際の記入順番は規定がないので、記入できるものから記入していって問題ありません。
記入する際は、消えるボールペンや鉛筆は使用せず、黒いボールペンを利用します。また、数字や文字は見やすく記入し、複写がある場合は下まで複写されているかもチェックしましょう。
詳しい記入方法は、国税庁のホームページにも掲載されているので参考してください
確定申告書は自分で手書き作成する以外にも、国税庁「確定申告書等作成コーナー」で入力するだけで作成できます。金額を入力すれば自動的に計算や必要なページに金額が反映されるので、記入漏れや計算ミスを防げるでしょう。
確定申告で控除を受けるために必要な添付書類

譲渡所得税には各種控除の特例が用意されており、特例を適用すれば節税が可能です。しかし、特例を適用するには確定申告が必要なので、確定申告の際に一緒に申告する必要があります。
特例を適用する場合は、確定申告で必要な書類以外にも別途必要となる書類もあるので、もれなく用意できるようにしましょう。以下では、それぞれの特例に必要な書類を解説します。
3,000万円特別控除の特例
3,000万円特別控除とは、マイホームを売却した場合譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。この特例を受けるには、次のような要件を満たす必要があります。
- ・マイホームの売却であること
- ・住まなくなって日から3年経過した年の12月31日までの売却である
- ・売った年の前年および前々年に3,000万円の特例控除など他の特例を受けていない
- ・売主と買主が親子や夫婦といった特別な関係でないこと
3,000万円特別控除については以下の記事でも詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
関連記事:3,000万円特別控除とは?要件や併用可能な制度について解説!
この特例を受けるために必要な書類には、以下が挙げられます。
戸籍の附票の写しなど居住していたことを証明する書類
上記の書類は、売却した日の前日において、住民票の住所と自宅の住所が異なる場合のみ必要です。
参照:国税庁|No.3302 マイホームを売ったときの特例
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
マイホームを売ったときの軽減税率の特例とは、「10年超所有軽減税率の特例」のことです。この特例では、以下のような条件を満たすことで、譲渡所得6,000万円以下の部分に対しての税率を通常20.315%から14.21%まで引き下げられます。
- ・所有期間が10年を超えたマイホームの売却であること
- ・住まなくなって日から3年経過した年の12月31日までの売却である
- ・売った年の前年および前々年に3,000万円の特例控除など他の特例を受けていない
- ・売主と買主が親子や夫婦といった特別な関係でないこと
控除額の計算については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
関連記事:不動産売却にかかる税金は?税額の計算方法や節税に利用できる特例を紹介
この特例の適用に必要な書類には以下のようなものがあります。
戸籍の附票の写しなど居住していたことを証明する書類
なお、3,000万円特別控除同様、上記の書類は売却した日の前日において、住民票の住所と自宅の住所が異なる場合のみ必要です。
参照:国税庁|No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例とは、譲渡所得を計算する際の取得費に相続税のうち一定額を加算できる特例のことです。この特例を適用するには、以下のような要件を満たす必要があります。
- ・相続や遺贈で財産を取得した人であること
- ・財産を取得したことで相続税を課せられたこと
- ・財産を相続のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過するまでに譲渡していること
また、次のような書類が必要です。
相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
上記の書類は税務署や自治体、または国税庁のホームページで入手できます。
参照:国税庁|No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
相続した空き家を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。この特例を適用するには、以下のような要件を満たす必要があります。
- ・相続や遺贈により被相続人から居住住宅を取得したこと
- ・対象の物件は昭和56年5月31日以前に建築されていること
- ・相続開始直前において被相続人以外に居住をしていた人がいない
- ・売却額が1億円以下である
- ・相続の開始のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること
また、次のような書類が必要です。
- ・被相続人居住用家屋等確認書
- ・耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
被相続人居住用家屋等確認書は、自治体の窓口で入手できます。耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写しについては、建物を残して売却する場合にのみ必要です。
参照:国税庁|No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
特定のマイホームを買い換えたときの特例
特定のマイホームを買い替えたときの特例とは、「特定居住用財産の買換え特例」のことをいいます。この特例を適用することで、買い替えの場合、売却したマイホームにかかる税金を将来新しいマイホームを売却するときまで繰り延べられます。
ただし、この特例は免税ではなく将来への繰り延べという点には注意しましょう。将来売却する見込みがある場合、将来の税負担が大きくなる可能性があるので、慎重に判断する必要があります。
この特例を適用するには、次のような要件を満たす必要があります。
- ・マイホームの売却であること
- ・売主の居住期間が家屋・敷地共に10年を超えること
- ・売却額が1億円以下であること
- ・住まなくなって日から3年経過した年の12月31日までの売却である
- ・売った年の前年および前々年に3,000万円の特例控除など他の特例を受けていない
- ・売主と買主が親子や夫婦といった特別な関係でないこと
また、次のような書類が必要です。
- ・戸籍の附票の写しなど居住していたことを証明する書類
- ・買い換えた不動産の登記事項証明書または売買契約書の写し
- ・耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書の写しまたは既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証明する書類
戸籍の附票の写しは、売却した日の前日において住民票の住所と自宅の住所が異なる場合にのみ必要です。また、新しく購入する住宅が築25年を超える場合は、建設住宅性能証明書などが必要となります。
参照:国税庁|No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
住宅ローンが残っているマイホームの売却で、ローン残高以下での売却となり損失が出た場合、次のような要件を満たすことで損失分を給与所得などから控除できます。また、その年だけで控除できない場合は、翌年以降最大3年間控除可能です。
- ・住まなくなって日から3年経過した年の12月31日までの売却である
- ・所有期間が5年を超えるマイホームであること
- ・売買契約の前日において10年を超えるローンが残っていること
- ・売却額がローン残債を下回っていること
また、次のような書類が必要です。
- ・特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書《確定申告書付表》
- ・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
- ・売却した自宅に関する住宅借入金等の残高証明書
- ・戸籍の附票の写しなど
戸籍の附票の写しは、売却した日の前日において住民票の住所と自宅の住所が異なる場合にのみ必要です。
参照:国税庁|No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホームの買い換えで、今のマイホームを売却した際に損失が出た場合、損失分を給与所得などから控除できる特例です。また、その年で控除しきれない分は、翌年以降最大3年間繰越せます。
この特例を適用するには、以下のような要件を満たす必要があります。
- ・住まなくなって日から3年経過した年の12月31日までの売却である
- ・所有期間が5年を超えるマイホームであること
- ・譲渡した年の前年1月1日から売却した年の翌年12月31日までに床面積50㎡以上の新居を購入すること
- ・新居の購入に借入期間10年以上のローンを組んでいること
この特例の適用には、次のような書類が必要です。
- ・居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
- ・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
- ・新居の登記事項証明書や売買契約書の写しなど
- ・年末における新居の住宅借入金等の残高証明書
- ・戸籍の附票の写しなど居住していたことを証明する書類
- ・住まいとして使用を開始する予定年月日その他の事項を記載したもの
戸籍の附票の写しは、売却した日の前日において住民票の住所と自宅の住所が異なる場合にのみ必要です。また、住まいとして使用を開始する予定の年月日を記載した書類は、確定申告書の提出日までに新居に住んでいない場合に必要になります。
参照:国税庁|No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
まとめ
不動産売却後の確定申告で必要な書類や、申告方法、各種控除の適用に必要は書類について解説しました。
不動産売却で利益が出た場合や、利益が出なくても控除を適用したい場合は、確定申告が必要です。確定申告は、単純な売却であれば自分でもできるので、この記事を参考に申告準備を進めてみるとよいでしょう。
また、売却後に利益が出た場合には譲渡所得税が発生します。譲渡所得税は各種控除を適用することで節税できるので、必要書類を添えて一緒に申告するとよいでしょう。
売却後に税金がかかってしまう不動産売却で、少しでも多く手元にお金を残すには、不動産を高値で売却することが大切です。また、確定申告の手続きに不安がある場合、サポートしてくれる不動産会社もあるので、一貫して任せられる不動産会社を選ぶことをおすすめします。
満足いく不動産売却ができるかは不動産会社選びにかかっているので、できるだけ多くの会社を比較し、あなたにぴったりの不動産会社を選ぶようにしましょう。
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