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住宅の瑕疵とは

瑕疵（かし）というのは、傷や欠陥のことです。住宅における瑕疵とは、本来備えているべき品質や性能が保たれておらず、その住宅での生活に支障があるような欠陥を指します。

住宅の売り主である事業者は、販売した新築住宅に万一瑕疵があった場合、その補修などをきちんと進める義務を負っています。具体的には、壁や柱、土台などの「住宅の構造耐力上の主要部分」と、屋根や排水管などの「雨水の浸入を防止する部分」について、10年間の瑕疵担保責任を負うものとされています。

しかし、住宅建築後に事業者が倒産してしまうようなことがあれば、いくら義務があっても責任をまっとうするための資金がないということになってしまい、買い主である住民は適切な修繕を受けられないことになります。

そうした事態を回避できるように、事業者は保険に加入しておくか、法務局などに保証金を供託しておくかの措置をとることが義務づけられています。保険か供託のいずれかによって、いざというときの資金を確保しておくというわけです。また、そのことは住宅の買い主にも説明しなければなりません。

住宅瑕疵担保責任保険の仕組み

その保険制度が「住宅瑕疵担保責任保険」です。この保険は住宅の買い主である消費者ではなく、住宅の売り主である事業者が加入するもので、もし購入後に瑕疵が見つかって修繕などの必要が生じた場合には、事業主は保険法人から修繕費用の補償を受けることになります。

ただし、そのときにすでに事業者が倒産してしまっているなどの事情で修繕してもらえない場合は、事業主ではなく買い主が保険法人からの保険金を受取ることで補償とすることができます。

前述のとおり、事業者が保険か供託をおこなっていることは、買い主に対して事前に説明することになっています。事業者が住宅瑕疵担保責任保険に加入している場合にも、住宅の契約をするときにその説明があったり、契約書類を提示されるはずです。内容をきちんと確認するようにしましょう。

なお、住宅瑕疵担保責任保険を扱う保険法人は、国土交通大臣が指定した「住宅瑕疵担保責任保険法人」のみとなっています。万一の場合に連絡する保険法人の連絡先などもそこになりますので、わかるように保管しておくことが大切です。

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中古住宅は既存住宅売買瑕疵保険に加入

こうした住宅瑕疵担保責任は、新築住宅を対象としています。それでは、中古住宅の瑕疵についてはどういった保証を受けられるのでしょうか。

中古住宅でも宅地建物取引業者が売り主となっている場合は、別の法律により最低2年間は瑕疵担保責任を負うこととされています。しかし、個人が売り主であれば責任を負う期間は数カ月とされていたり、場合によっては保証がないということもあります。

このような事態に備えるのが、「既存住宅売買瑕疵保険」です。こちらもやはり、住宅瑕疵担保責任保険法人が引き受ける保険で、瑕疵担保責任期間は最長5年間（1、2、5年間の任意）となっています。

この保険の特徴は、住宅の検査と保証がセットになっていることです。保険に加入するためには、住宅の性能や状態を専門の資格者が検査し、問題ないと判定される必要があります。また、この検査によって、買い主もまた購入のための安心を得ることができるというわけです。そして、万一中古住宅に欠陥があった場合には、保険法人から保険金が事業者へ、または事業者が倒産などしているときは買い主に支払われることになります。

おわりに

一生に何度もない大きな買い物である住宅は、購入前にいろいろな説明を聞き、チェックをするでしょう。それでも、不測の事態がないとも限りません。予期せぬ状況になっても住み続けられるよう、どういう保証を受けられるのかということについて、契約前に確認を怠らないようにしましょう。

専門家からのアドバイス

新築なら住宅瑕疵担保責任保険を、中古なら既存住宅売買瑕疵保険の内容を事前に確認しておきましょう。
既存住宅売買瑕疵保険は、売主が宅建業者なら加入しているケースがありますが、個人ならほとんどの場合は加入しておりません。そのため、買主で検討し、売主の同意のもとに費用を支払って検査を受ける必要があります。築年数の古い一戸建てならメリットが大きいはずです。建物の現状がどうなのか、また何かあった場合の保証、そして住宅ローン控除などを考えると費用を支払っても検査を受けるのはメリットがあると思います。
建物の大きさや保険期間によって費用は異なりますが、検査と保険で約20万円を見積もっておけば問題ないでしょう。

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監修：

畑中　学（はたなか　おさむ）

Profile
不動産コンサルタント・武蔵野不動産相談室株式会社　代表 1974年東京都生まれ。設計事務所にて一戸建てや公団分譲地を手掛けた後、不動産会社へ移り最年少で店長になる等、7年間にわたり不動産の販売・企画・仲介を責任者として携わる。2008年に創業。家に関する相談を約800組受け、お金の面から多くの方に満足のいく家づくりと家の買い方をサポートしている。 「不動産の基本を学ぶ（かんき出版）」「不動産の落とし穴にハマるな（同）」「マンション・戸建　中古の選び方（日経ビジネス）」「お金持ち入門（実業之日本社　不動産編）」など著書は多数。