住宅ローンがしんどい！対処法と滞納リスク・借入の適正金額を徹底解説！

ここでは、

・住宅ローンが払えなくなる理由や対処法
・住宅ローンの滞納リスク
・しんどくてもやってはいけないNG行動

などを詳しく解説します。

記事の最後で、住宅ローンの借入適正金額を紹介しますので、これからローンを組む人もぜひ参考にしてみてくださいね。

• 住宅ローンがしんどいのはなぜ？
• 住宅ローンがしんどいときの対処法8選
• 住宅ローンを滞納すると起こるリスク
• 【滞納3ヶ月】それでもできる対処法は？
• 住宅ローンがしんどくてもやってはいけないこと
• 住宅ローンのしんどくない・借入の適正金額は？
• 「住宅ローンシミュレーション」で試算してみよう
• 最適な住宅ローンでしんどくならない返済計画を！

住宅ローンがしんどいのはなぜ？

まずは、住宅ローンの支払いがきつくなる理由を探っていきましょう。
ここでは、住宅ローンが負担になる4つの理由を紹介します。

住宅ローンがしんどい理由①収入の減少

住宅ローンがしんどい理由の1つ目は、収入の減少です。
会社の業績悪化や病気・怪我などで収入が激減すると、住宅ローンの支払いがきつくなります。
また、会社の倒産やリストラなどを事前に予測するのは難しいことです。十分な蓄えがなければ、収入が途絶えた場合に住宅ローンの支払いを捻出するのは至難の業といえるでしょう。

特に、ボーナス払い（※）を設定している人は注意が必要です。
経団連の最終集計によると、夏のボーナスは3年連続で減少傾向にあり、2021年は前年比から8.27％も減少しています。

住宅ローンがしんどい理由②借りすぎ

住宅ローンがしんどい理由の2つ目は、住宅ローンの借りすぎです。
なぜそうなってしまうかというと、住宅ローンの借入適正額と借入可能額の間に大きな開きがあるからです。

住宅ローンを組む際には、年収倍率や返済比率が基準となります。

借入適正額の目安は、年収倍率の5倍まで、返済比率の20%～25%までとされています。
しかし、一般的な金融機関では、年収倍率の8倍まで、返済比率の30%～35%まで借入れできる場合が多いです。
そのため、最大限に借りてしまうと、実際の適正額よりも多すぎて返せなくなる人が出てきてしまいます。

	借入適正額	借入可能額
年収倍率	5倍	8倍
返済比率	20～25％	30～35％

住宅ローンがしんどい理由③退職金の減少

住宅ローンがしんどい理由の3つ目は、退職金の減少です。
これは「65歳までには完済できないけれど、定年時の退職金で何とかしよう」と考えていた場合に大ダメージとなります。

	適正年齢	借入可能年齢
完済年齢	65歳まで	80歳まで

退職後に年金で住宅ローンを返済していくのはとても大変です。
借入可能だからといって、住宅ローンの返済期間が長すぎる（完済年齢が高すぎる）契約を結ぶのは避けるべきでしょう。

住宅ローンがしんどい理由④新型コロナの影響

住宅ローンがしんどい理由の4つ目は、新型コロナの影響です。
今般、コロナ禍の倒産やリストラにより、住宅ローンがしんどい理由①の「収入の減少」や③の「退職金の減少」が急増しました。そのため住宅ローンの支払いに関する相談が相次いでいます。

出典：コロナ返済困難者対応｜住宅金融支援機構 （2020年5月末時点）

住宅ローンがしんどいときの対処法8選

まずは、住宅金融支援機構の調査データをもとに、実際に住宅ローンを支払えなくなる人がどれくらいいるのか、推計割合を見てみましょう。

出典：リスク管理債権・令和2年度リスク管理債権｜住宅金融支援機構

このデータによるとコロナ禍が始まった2020年でも、住宅ローンが支払えなくなった人は全体の1.4％に過ぎません。
住宅ローンの返済がしんどいと感じたら、返済が滞る前に早めに対策することが大切です。

ここでは、住宅ローン返済がつらくなったときの対処方法を8つ紹介します。

①家計の見直し

ローン返済がしんどいと感じたら、まずは家計の見直しをしましょう。
注目すべきは光熱費や保険料、通信費などの固定費です。毎月発生する費用のなかに、必要以上の支出があるかもしれません。

②銀行に条件変更の相談（リスケジュール）

それでも家計が厳しい場合には、ローンを借り入れている金融機関に相談しましょう。
「銀行に支払いがしんどいなんて言ってもいいの？」と思う人もいるでしょうが、早めに相談をすることで、返済プランの条件変更（リスケジュール、略して「リスケ」と呼ばれることもあります）がしやすくなります。

具体的な変更内容は金融機関によって異なりますが、

・返済の一時的猶予
・返済期間の延長
・月々の返済額の変更

などをしてくれる可能性があります。

③住宅ローンの借り換え

月々の返済額を減らしたいなら、住宅ローンの借り換えも一つの方法です。
契約時よりも金利の低いローンや返済期間の長いローンに借り換えれば、返済額を減らすことができます。

ただし、住宅ローンの借り換えには、借入金額に応じて、

・保証料
・繰り上げ返済費用
・登記費用

など、およそ40～50万円ほどのコストがかかります。

金融機関に相談したり、シミュレータ―を使ってみたりして、借り換えのメリットデメリットを検討しましょう。

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④保険の適用（団体信用生命保険等）

住宅ローンを借り入れる際には、団体信用生命保険に加入する場合が多いです。
怪我や病気など、不測の事態で住宅ローンの返済が困難な場合には、団体信用生命保険が適用されるか確認しましょう。

⑤新型コロナ関連の給付金・支援金

住宅ローンがしんどい理由が新型コロナにあるなら、政府による新型コロナ関連の給付金・支援金を利用できないかチェックしてみましょう。

離職や廃業、休業などによって経済的に困窮し、住まいを失う恐れのある人に向けて、「居住確保給付金」の制度が設けられています。
この給付金は所得や資産、求職など一定の要件を満たせば、市区町村ごとに定める額を上限に、実際の家賃額を原則3か月間支給するというものです。

出典：住居確保給付金｜厚生労働省

新型コロナ関連の給付金・支援金は他にも、

「緊急小口資金」
「総合支援資金」
「新型コロナウイルス感染症生活困窮者自立支援金」

などがあります。

現時点では、いずれの制度も申請期限が2022年3月末日までとなっています。詳しくは厚生労働省の特設ページをご確認ください。（2022年2月現在）

⑥不動産を売却する

住宅ローン返済が難しい場合には、家を売却することも重要な選択肢です。
不動産の売却価格よりも住宅ローン残高が下回っているアンダーローンの状態であれば、通常の方法で売却できます。

一戸建てやマンションを所有していると、毎年固定資産税を支払わなければなりません。
賃貸に住み替えればこの費用は発生せず、まとまった額の売却資金を住宅ローン返済に充てられるので、生活が楽になります。

⑦リースバック

不動産売却にはリースバックという方法もあります。

通常の売却（住み替え）と比べて、リースバックには

・引越しをせずにすむ
・周囲の人に売却がバレない
・生活環境が変わらない

といったメリットがあります。

⑧リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関から融資を受けられる、高齢者向けの制度です。

毎月一定額の融資を受ける、または一括で融資を受けることで住宅ローン返済に充て、債務者（融資を受けている人）の死亡などによって契約終了＝融資が打ち切られます。
基本的にリバースモーゲージの融資期間中には返済義務はなく、契約終了時に担保としていた自宅を売却して、一括返済することになります。

ただし、リバースモーゲージで借りられる融資額の相場は、

・一戸建てなら評価額の7割ほど
・マンションなら評価額の5割ほど

であり、マンションは融資対象外となりやすいので注意が必要です。

住宅ローンを滞納すると起こるリスク

ここまで、住宅ローンを滞納しないための方法を紹介してきましたが、住宅ローンを滞納するとどんなリスクがあるのでしょう？
ここでは、住宅ローンを滞納すると被る不利益について、以下の図に沿って解説していきます。

①ブラックリストに載る

住宅ローンを滞納して3ヶ月経つと督促状や催告書が届き、ブラックリストに載ります。
ブラックリストとは、信用情報機関の「事故情報」のことです。

ブラックリストに載ると、

・新たに住宅ローンを組むこと
・他の融資を受けること
・クレジットカードを作ること

などが5～7年間できなくなります。

②住宅ローンの一括返済を請求される

督促状や催告書が届いた後、さらに3ヶ月以上の滞納が続くと、期限の利益を喪失します。

期限の利益を喪失すると、住宅ローンを分割返済できず、一括で返済額の全額を支払わなければなりません。
一括返済の負担は甚大なので、期限の利益を喪失する前に対策をとることが重要です。

③連帯保証人に連絡がいく

また、期限の利益を喪失すると、金融機関から連帯保証人へ連絡がいき、残りの住宅ローンを一括返済するよう請求されます。
連帯保証人は、基本的には債務者と同じ立場のため、住宅ローン返済から逃れることはできません。
住宅ローンを完済しない限り、連帯保証人の給与や資産までもが差し押さえられてしまうのです。

④競売の流れ

連帯保証人の代わりに保証会社がいる場合には、保証会社から金融機関へ一括返済がなされます（＝代位弁済）。
代位弁済後は、保証会社が債権者（お金を貸している立場）になり、競売の申立が行われます。

住宅ローンの滞納から競売・立ち退きまでの期間は、おおよそ14〜18ヶ月です。

競売で自宅が売却されても、その売却資金で住宅ローンを完済できなければ、残った債務を返済し続けなければなりません。
競売では不動産価格が市場相場よりもだいぶ安く設定されるため、非常に厳しい未来が予想されてしまいます。

【滞納3ヶ月】それでもできる対処法は？

任意売却は、不動産の売却価格よりも住宅ローン残高が上回っているオーバーローンの状態でもできる売却方法です。

任意売却では、ローン債務者と金融機関の間に仲介業者が入って調整することで、不動産を競売ではなく、市場価格に近い価格で売却できます。
そして、通常は不動産の売却と同時に残りのローンを完済しなければならないところを、任意売却では金融機関の了承を得て、分割返済できる場合もあります。

ただし、任意売却できるのは競売の開札日前日まで。だいたい督促状や催告書が届いてから1年間が任意売却のタイムリミットです。

住宅ローンがしんどくてもやってはいけないこと

ここでは、住宅ローンがしんどくてもやってはいけない注意点について解説します。

①賃貸に出す

住宅ローン返済がしんどいとき、不動産を売却して、家賃の安い賃貸に住み替えるのはよい方法です。
しかし、不動産を売却せずに、そのまま賃貸物件として貸し出すのはやめておきましょう。

借り手がつかなければ、

・現在の家賃
・元の家のローン

の二重払いが発生して、返済がより困難になってしまいます。

また、通常の住宅ローンでは、債務者が住居として使用することが融資の条件になっているケースが多いです。
もしその物件を賃貸にした場合、不動産事業用の資産とみなされ、高金利でのローンに借り換えないといけなくなることもあります。

②カードローンを利用して住宅ローンを返済する

住宅ローンの返済がしんどいからといって、カードローンやキャッシングで新たな借入をするのは、絶対にやめてください。

そもそも、住宅ローンは他のローンよりも金利がかなり安く設定されています。
そのため、住宅ローンを返済するために他から借金をしても、利息が大きくなるだけで返済対策にはならないのです。

③専門家に頼らずに自分で解決しようとする

①②の無理な方法で自己解決しようとするのは時間の無駄です。弁護士や司法書士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談しましょう。

住宅ローン以外にも、自動車ローンや教育ローンなど複数の借入があり、どうしても返済ができない場合には、債務整理を検討する必要があります。

債務整理の方法は次の3つです。

・任意整理
・個人再生（民事再生）
・自己破産

住宅ローンのしんどくない・借入の適正金額は？

住宅ローン返済がしんどくならない、借入の適正金額はどのくらいなのでしょう？
ここでは、先にお伝えした年収倍率と返済比率にフォーカスして解説します。

「年収の5倍まで」は本当？

記事の前半で、住宅ローンの借入適正額は年収倍率の5倍までとお話ししましたね。
そもそも「年収の5倍」という表現が最初に使われたのは、1992年に政府が発表した経済計画の中でした。
しかし、当時とは給与体系や金利状況、地価相場などが大きく変わっています。

住宅ローンの借入適正額は、

・住宅購入のために出せる自己資金（頭金や登記などの諸経費）
・住宅ローンの金利や返済期間、月々の返済額

これらを総合的に考慮したものでなければなりません。
「年収の5倍まで」はあくまで指標の1つにすぎず、借入適正額は個々のケースで違ってきます。

ローンの返済額は収入の20～25％

そして、これはローンの返済比率についても言えることです。
一般的にローンの返済額は収入の30％以下が標準とされていますが、住宅購入後にも様々な費用が発生します。

・固定資産税・都市計画税
・リフォーム費用
・外壁・屋根のメンテナンス費用（一戸建ての場合）
・管理費・修繕積立金（マンションの場合）

さらに、自分や家族の生活・健康に係るリスクに備えて、月々の蓄えを残さなければなりません。
それらを総合的に判断すると、やはりローンの返済比率は20～25％を目安に、余裕を持って設定すべきです。

「住宅ローンシミュレーション」で試算してみよう

想定した物件価格をもとに、月々の返済額は、いくらぐらいなのか試算してみましょう。

最適な住宅ローンでしんどくならない返済計画を！

ここまで、住宅ローンがしんどくなる理由や対処法などをお伝えしてきました。
「漠然と不安を感じていたけど、まずは無駄なサブスクを解約して、家計を見直そう」
「返済がしんどいことを専門家や金融機関に相談してみよう」
記事を読んで、こんな風に思っていただけたら幸いです。

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住宅ローンの借り換えについても、選び方をご案内していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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