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賃貸物件で見かける共益費や管理費とは?

賃貸物件を探していると、家賃の他に「共益費(きょうえきひ)」や「管理費(かんりひ)」を毎月支払う物件が多くありますよね。
でも、共益費そのものがなくて家賃だけの物件もあれば、共益費じゃなくて「管理費」を支払う物件もあるし…
「んー、よく分かんない」って人が多いんじゃないでしょうか?

そこで今回は、ニフティ不動産編集部が、共益費や管理費ってそもそも何なの?何に使われているの?という疑問から、ふたつの違いや平均相場まで、解説していきます!



共益費とは?管理費とは?違いって何?消費税は非課税って本当?

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共益費と管理費の違いって何?相場は?値下げできるの?

共益費や管理費とは?

共益費や管理費とは、マンションなどの共有部分を維持・管理する費用のこと。共有部分には、そのマンションのアプローチ(入り口から玄関までの通路)やエントランス、階段・エレベータ、廊下、ごみ置き場など様々な場所が当てはまります。

共益費や管理費は、居住者が快適に生活するために必要な設備の維持管理費。そのためこれらの費用は居住者がそれぞれ負担する必要があります。

なお、共益費や管理費の使い道には特段の決まりがありません。
物件によっては町内会費を共益費に含めているケースや、水道メーターが物件に1つしか付いていない場合に物件全体の水道代を共益費に含めている(つまりは水道代が共益費に含まれているとなっている)ケースもあります。
共益費や管理費が使われる一般的な例を紹介しておきますね。

<共益費や管理費が使われる具体例>
・共有部分の清掃費用
・共同の水道や電気代の支払い
・浄化槽やエレベーター、アンテナなどの保守点検
・花壇の手入れや害虫駆除費用 など…

共益費と管理費の違いとは?

結論から言うと、共益費と管理費に明確な違いは、ほぼありません。
共益費と管理費は、不動産公正取引協議会連合会が定める「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」で下記のように定義されています。

共益費(借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用をいう。)
管理費(マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課等を含み、修繕積立金を含まない。)

出典:不動産の表示に関する公正競争規約施行規則

こちらの定義からは、共益費よりも管理費の方がより広い範囲を指しているニュアンスですよね。
しかし実際のところは、不動産屋さんや大家さんがそれぞれ独自に使い分けているにすぎないのが現状で、物件探しの際には「共益費」=「管理費」と考えて問題ありません。また共益費と管理費の両方を徴収されることはなく、どちらか一方のみの名目になることもポイントです。

共益費の消費税は非課税?

共益費に消費税はかかりません(非課税となります)。
こちらについては国税庁の「集合住宅の家賃、共益費、管理料等の課税・非課税の判定」にて、下記のように通達されています。

住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を居住者に応分に負担させる性格のものについては、共益費、管理費等その名称にかかわらず非課税となります。

出典:国税庁「集合住宅の家賃、共益費、管理料等の課税・非課税の判定」

共益費や管理費があったり、家賃のみの物件があったりするのはどうして?

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共益費や管理費が何に使われているのかは分かってもらえたと思います。
でも実際に物件探しをしていると
・共益費や管理費が家賃とは別にある物件
・共益費や管理費がなく、家賃のみの支払いがある物件
の2種類があるのはご存じでしょうか?

共益費や管理費がなく、家賃のみの物件では「掃除などの管理がないの?!」なんて思ってしまいますが、そんなことはありません。そのような場合には、共益費や管理費がないわけではなく、家賃にその費用を組み込んであるのです。

それではなぜ2種類の表示があるのでしょう。

家賃を少しでも安く見せるため

共益費や管理費が家賃と別になっている場合、月々の支払いは同じでも割安感を演出することができます
ここでは同じ総額60,000円の物件(A)(B)を例に考えてみましょう。

・家賃5,5000円+共益費5,000円の物件…(A)
・家賃60,000円(共益費込み)の物件…(B)

例えば不動産サイトで「5万円台の家賃」で検索した場合、
(A)の家賃は55,000円、
(B)の家賃は60,000円
なので、(A)の物件のみがHITします。

そのため、総額は同じであっても共益費を別にして家賃を安くした方が検索にかかりやすく、割安感を演出できるというわけです。

敷金・礼金を抑えるため

共益費や管理費が家賃に含まれていないと、仲介手数料・敷金・礼金・更新料の負担を小さくできます。
なぜというと仲介手数料・敷金・礼金・更新料は「家賃の○ヶ月」というかたちで金額が設定されるからです。

そのため、初期費用を抑えることによって入居者を確保する目的で、あえて共益費や管理費を家賃と別にしているケースもあります。
ここまでみると、「じゃあ共益費や管理費が家賃と別になっている方がお得じゃない?」と思われるかもしれません。

しかし、最終的には初期費用がいくらかかるのか、毎月の支出がいくらになるのかが一番重要です。
どちらの表示であっても総額の部分をしっかりと確認しておいた方が良いでしょう。

共益費や管理費はフリーレント物件やシェアハウスでもかかる

フリーレント物件とは、入居後一定期間は家賃が発生しない物件のことです。不動産屋さんや大家さんが空室を防ぐ目的で、約1~2ヶ月分の家賃を無料にすることで居住者を募りやすくする仕組みとなっています。
物件探しでフリーレントを見つけると、「最初は無料で住めるから、浮いたお金で新しい家具を揃えよう!」なんて思うかもしれません。しかし、フリーレント物件でも特別な記載がない限り、共益費・管理費は免除にならないので注意が必要です!

またシェアハウスでも共益費・管理費は発生します。
通常の賃貸物件に比べてシェアハウスの方が共用部分の割合が大きく、電気・ガス・水道・ネット代・その他充実したサービスの対価として共益費が割高に設定されていたり、共益費の一部を実費で支払うケースもあります。

共益費や管理費の平均相場の基準ってどれくらい?

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共益費や管理費って、実際どれくらいが平均相場なの?

共益費・管理費の相場は、賃貸マンションの場合、家賃の5~10%程度が平均のようです。

5%以下の場合、内覧の際に、管理がきちんとされているかをチェックするとよいでしょう。
・エントランスの電灯で切れているものはないか
・清掃や補修などが満足できるレベルかどうか
などのポイントに注目してみましょう。

逆に共益費・管理費が家賃の10%以上だと高すぎる可能性もあるので、設備やサービスに見合っているか注意してみてください。一般的にエレベーターのある賃貸マンションは共益費・管理費が高く、家賃の7~10%ほどと言われています。また新築物件の場合も、共益費・管理費が高く設定されるケースが多いです。
一方で賃貸アパートにおいては、マンションよりも共用部分が少ないため、共益費・管理費が低く設定される傾向にあります。

■共益費の相場の目安

家賃 共益費
40,000円 2,000~4,000円
50,000円 2,500~5,000円
60,000円 3,000~6,000円
70,000円 3,500~7,000円
80,000円 4,000~8,000円
90,000円 4,500~9,000円
100,000円 5,000~10,000円


ただし、これらはあくまで目安となります。前章の「共益費や管理費があったり、家賃のみの物件があったりするのはどうして?」でご説明しましたが、共益費や管理費は大家さんや仲介会社さんの意図があって決まるもので、この表の目安に当てはまらないこともあります。
大切なのは、疑問に思ったことは仲介会社や大家さんに確認して、納得して入居を決めることです。これらの数字は目安として参考にして、疑問に思ったことは質問してみることをオススメします。

共益費や管理費でよくある疑問Q&Aまとめ

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共益費・管理費についてよくある質問

共益費・管理費について、よくある疑問と回答(Q&A)を5つご紹介します。問題解決に役立つおすすめ情報ですので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

共益費っていつ払うの?前払いはできる?

共益費は通常、毎月の家賃と一緒に支払います。
ただし、大家さんや管理会社から了解が得られた場合には、家賃と合わせて半年や一年の前払いも可能です。希望する場合には個別に相談してみましょう。

共益費を値下げ交渉することはできる?

共益費を値下げ交渉することは可能です。
十分な設備やサービスがない、管理・維持が行き届いていない場合には、その物件をあきらめる前に、共益費を値下げ交渉するのも一つの方法と言えます。

共益費の支払いを拒否することはできる?

共益費の突然の値上げや掃除しないなどの理由で、共益費の支払いを拒否することは、基本的にはできません。共益費を払わない場合には賃貸借契約を解除される可能性がありますので、一旦きちんと支払った上で、共益費の交渉や掃除をするように交渉するというのがオススメです。
法的な正当性に関しては、市区町村の無料法律相談会などを利用して弁護士にアドバイスを受ける方法もあります。

エレベータの使用も共益費に含まれるなら、1階に住んでいる私は安くなる?

基本的に1階に住んでいるからと言って共益費が安くなることはありません。
なぜならエレベーターは建物と一体となった設備であり、その維持・管理は建物全体に影響があるためです。自分がエレベーターを利用しなくても、浄化槽のメンテナンスのために業者が利用したりしますよね。そう考えれば、エレベーターの分も共益費を支払う必要があることが分かります。

共益費に駐車場の使用料は含まれる?

共益費に駐車場の使用料は含まれません。
駐車場は物件とは別契約となり、物件によっては必ず借りられるとは限りません。また礼金・敷金等がかかる場合もあるので、事前に確認するとよいでしょう。

共益費や管理費込みの値段で家賃を比較しよう

共益費や管理費についてご理解いただけたでしょうか?
いずれの名目でも、居住者にとって快適な物件を維持管理するために必要な費用となります。共益費や管理費の相場も踏まえてしっかり把握しておきましょう。
そして、共益費・管理費が家賃と別になっている場合でも、それらを含めて月々の支払いがいくらになるか、総額で考えることが最も大切です。
物件探しの際には、共益費や管理費込みの値段で家賃を比較しましょう!

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