わけあり物件に住んでみた体験談！告知ありの訳あり物件を見分ける5つのポイントも紹介

「気づかずにわけあり物件に住んでしまった……」なんてことがないように、基礎知識を身につけておきましょう。

今回はわけあり物件について種類や見分け方、告知義務について解説します。
わけあり物件に住みたくない方に向けて、チェックすべきポイントに関してもご紹介するので、ぜひご覧ください。

• わけあり物件の体験談
• わけあり物件とは？
• わけあり物件の種類
• わけあり物件に告知義務はあるのか
• わけあり物件の見分け方5選
• わけあり物件に住みたくない人向け！賃貸・購入する前のチェックポイント
• わけあり物件かどうかは不動産会社に確認しよう

わけあり物件の体験談

最初にわけあり物件の体験談をご紹介するので、参考にしてみてください。

実際の体験談はこちらです。

わけあり物件とは？

わけあり物件に明確な定義はありません。
物件を「わけあり」と判断する基準は、不動産会社によって異なります。

わけあり物件は「いわくつき物件」や「瑕疵物件（かしぶっけん）」と呼ばれることもありますよ。
騒音や害虫など環境面で問題があったり、物件の周辺で重大な事故が起こったりした場合はわけあり物件とみなされることが多いです。

わけあり物件は入居が決まりにくく、相場よりも家賃が安い傾向があります。
そのため、意図的にわけあり物件を選ぶ方もいるようです。

わけあり物件の種類

わけあり物件の種類と特徴、具体例について表にまとめました。

種類	特徴	具体例
心理的瑕疵物件	心理的・精神的に住みたくないと思う物件	・自殺や殺人などの事故死 ・事件や火災の発生 ・反社会的勢力の事務所がある
環境的瑕疵物件	周辺の環境によって悪影響を受けるかもしれない物件	・騒音や悪臭 ・火葬場や墓地、ごみ屋敷などがある
法的瑕疵物件	法的に問題がある物件	・容積率・建ぺい率が基準に違反している ・防災設備の設置義務を満たしていない ・防災設備が古い
物理的瑕疵物件	建物・土地そのものに物理的な問題がある物件	・雨漏りや水漏れ ・シロアリ被害 ・耐震強度不足 ・地盤が不安定

以下で、種類ごとに詳しく説明します。

①心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件とは、物件自体に問題がないにも関わらず心理的・精神的に抵抗を感じる物件を指します。
心理的瑕疵物件の具体例は、以下の通りです。

・室内で自殺や殺人などの事故死が発生
・物件周辺で事件や火災が発生
・周辺に反社会的勢力の事務所がある

「精神的に苦痛を感じるかどうか」は個人によって異なります。
たとえば孤独死があった場合「発見が遅れただけなので心理的瑕疵はない」と不動産会社が判断すれば、心理的瑕疵物件として告知されないでしょう。

心理的瑕疵物件は、定義があいまいな点に注意が必要です。

②環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件とは、物件自体に問題はなく周辺の環境によって悪影響が予測される物件です。
環境的瑕疵物件の例は、以下の通り。

・鉄道や高速道路による騒音
・工場などから出る悪臭
・周辺に火葬場や墓地、ごみ屋敷などの施設がある

ただし周辺環境が、どこまで生活に悪影響を与えるかを明確にすることは難しいです。
墓地があることを「不快と感じる」か「特に気にしない」かは、人それぞれですよね。

入居を決める前に、地図で周辺施設を確認しておくのがおすすめです。
ごみ屋敷などは地図で確認しづらいので、実際に現地に行って確認するのがよいでしょう。

③法的瑕疵物件

法的瑕疵物件とは、法的に問題がある物件のこと。
建築基準法や消防法、都市計画法などを守っていないケースが多いです。

具体的には、以下のような物件が法的瑕疵物件とみなされます。

・容積率や建ぺい率などが基準に違反している
・防災設備の設置義務を満たしていない
・防災設備自体が古い

新築物件では法的瑕疵物件がほとんど存在しませんが、古い物件の場合は注意が必要ですよ。
法律が施行・改正される前に建てられた物件は「既存不適格物件」と呼ばれます。

既存不適格物件は当時の法律において合法的に建てられているため、違法物件として取り扱われません。
古い物件を内見していて設備に疑問がある場合は、既存不適格物件でないか確認してみてください。

④物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件とは、建物や土地自体に物理的な欠陥がある物件です。
物理的瑕疵物件の例として、以下のようなケースが挙げられます。

・雨漏りや水漏れがある
・シロアリ被害がある
・耐震強度が不足している
・地盤が不安定

なお、日常生活でついてしまった傷などは瑕疵としてみなされません。

わけあり物件に告知義務はあるのか

わけあり物件にまつわるトラブルが多発し、2021年10月に国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。
ガイドラインにて「わけあり物件になってから3年間は告知義務がある」ことが明記されています。

しかし不快に感じる基準は人それぞれのため、必ず告知されるとは限りません。
重大な事件・事故など、瑕疵が明確な場合は告知される傾向にあります。

事件性の高いわけあり物件は3年経過したあとも告知義務が続きますが、一般的なわけあり物件は3年経ったら告知する義務がなくなるので注意しましょう。
部屋で事件が起こったあとに一度でも誰かが入居すると、瑕疵が告知されない場合もあります。

わけあり物件の見分け方5選

わけあり物件の見分け方を5つご紹介します。

・「告知事項あり」と記載されている
・相場よりも家賃・価格が安い
・定期借家になっている
・フリーレントが付いている
・不自然なリフォームが行われている

それぞれ具体的に説明していきましょう。

「告知事項あり」と記載されている

物件情報サイトにて「告知事項あり」と記載されているときは、契約する前に告知すべき内容がある物件ということ。
つまり、わけあり物件の可能性が高いです。

備考欄に小さく書かれていることがあるので、見落とさないように注意して物件を探しましょう。
告知事項ではなく「心理的瑕疵あり」と記載されている場合もありますよ。

相場よりも家賃・価格が安い

明らかに相場よりも家賃・価格が安い際は、物件に何らかの問題があると考えられます。
特に同じ物件・同じ間取りなのに、1部屋だけ安い物件は注意が必要です。

また同じわけあり物件でも、殺人などのように重大な事件ほど価格が下がりやすいですね。
物件探しでは、エリア・間取りごとに相場をチェックしておきましょう。

家賃以外にも敷金や礼金をなしにして、入居率を上げようとしている物件もあります。

定期借家になっている

定期借家とは、あらかじめ入居期間が決まっている契約方法です。
契約更新がなく、契約期間が満了したあとは物件を退去しなければいけません。

わけあり物件は定期借家になっていることがありますよ。
わけあり物件の告知義務がある3年間だけ家賃を下げて、告知義務が経過したら相場の価格で貸し出しを行うためです。

フリーレントが付いている

フリーレントとは、一定期間だけ家賃が無料になる契約のことです。
「はやく入居者を見つけたい」または「どうにかして入居率を上げたい」といった場合に、フリーレント付き物件にすることがあります。

一般的なフリーレントの期間は1ヶ月。
2〜3ヶ月間フリーレントが付いているときは、わけあり物件の可能性がありますね。

不自然なリフォームが行われている

不自然なリフォームが行われている物件は、わけあり物件かもしれません。
一部分だけリフォームすると不自然になるため、通常はまとまった範囲のリフォームを行います。

事件や事故の跡を消すために、部分的にリフォームされていたりフローリングがはり替えられていたりする場合があります。
同じ建物内で1部屋だけリフォームしているケースは、わけあり物件の確率が高いですよ。

わけあり物件に住みたくない人向け！賃貸・購入する前のチェックポイント

先ほどご紹介した「わけあり物件の見分け方」で、わけあり物件を100%見分けられるわけではありません。
たとえば「大家側の都合があり、はやく入居してもらいたい」など、わけあり以外の理由で家賃が安くなっていることも。

わけあり物件に絶対に住みたくない方は賃貸・購入する前に「不動産会社に確認する」または「周辺住民への聞き込みを行う」ことで、わけあり物件を避けられますよ。

不動産会社は法律にて「嘘を伝えてはいけない」と定められているため、わけあり物件かどうかを確認すると正直に事実を教えてもらえます。
内見時には「わけあり物件には住みたくない」という主張を、不動産会社にきちんとアピールしておくのがポイントです。

周辺に住んでいる方に聞き込みを行えば、周辺環境の理解が深まります。
「住んでみると思っていたより騒音が気になって……」など、リアルな情報を得られるでしょう。

わけあり物件かどうかは不動産会社に確認しよう

今回はわけあり物件の種類や見分け方、告知義務について解説しました。

わけあり物件には3年間の告知義務があります。
しかしどのような状況に不快感を抱くかは個人差があり、わけあり物件に関する定義はあいまいです。

わけあり物件に住みたくない場合は、不動産会社に物件の情報を確認しましょう。
リアルな住み心地をチェックしたいときは、周辺住民への聞き込みが有効ですね。

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