【300人に調査】心理的瑕疵物件に住んでも平気？心理的瑕疵の見分け方も解説

ここでは、

・心理的瑕疵の概要
・その他の瑕疵との共通点や違い
・心理的瑕疵物件の見分け方
・住む側・売る側・貸す側それぞれの視点で注意すべきこと

など、心理的瑕疵について解説します。

• 心理的瑕疵とは？
• 瑕疵の4分類と具体例
• 瑕疵物件に共通する注意点
• 「心理的瑕疵」特有の注意点
• 心理的瑕疵物件の見分け方
• 心理的瑕疵物件は避けたい？300人にアンケート調査
• 心理的瑕疵物件を所有するリスクと予防策
• 心理的瑕疵物件の内容を理解しよう

心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵（しんりてきかし）とは、不動産取引において、買主・借主に心理的な抵抗を与える恐れの高い欠陥のことです。
端的に言うと、多くの人に「事前に知っていたら、この物件を買わなかった・借りなかった」と思わせるような事柄を指します。

心理的瑕疵と精神的瑕疵の違い

心理的瑕疵は、物件情報によっては「精神的瑕疵」と表記されていることもあります。両者に明確な違いはなく、どちらも同じものとして捉えて問題ありません。

事故物件と心理的瑕疵物件の違い

一般の人が心理的瑕疵物件でまず思い浮かべるのは、事故物件（過去に人が亡くなっている物件）ではないでしょうか？
確かに事故物件は心理的瑕疵物件の一種ではありますが、心理的瑕疵は人の死以外にも当てはまる広い概念です。その詳細は次の章で解説します。

瑕疵の4分類と具体例

不動産の瑕疵には「心理的瑕疵」以外に、「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法律的瑕疵」があります。

それぞれの内容を以下で見ていきましょう。

心理的瑕疵

何が心理的瑕疵に当たるかは受け手の主観にもよりますが、ここでは心理的瑕疵として認められることが多い主な例を紹介します。

まずは、自殺や殺傷、強盗、空き巣、銃器発砲などの事件が起きた物件。特に人が亡くなった物件はいわゆる「事故物件」として、忌避されやすい傾向にあります。そして、事件・事故で人が亡くなると、その規模によっては物件内だけでなく、その周辺にまで心理的瑕疵が認められる場合も。

次に、お墓や刑務所、原子力発電所などの嫌悪施設が周辺にある物件。
これらの施設は幽霊が出るという噂があったり、悪臭・騒音などの実害が出ていたりしなくても、多くの人に「近くにあるだけで嫌だな」という印象を与えるためです。

最後に、近隣住民による迷惑行為がある物件。
嫌悪施設とは反対に、こちらは実害を被る恐れが極めて高いので、注意が必要です。

物理的瑕疵

物理的瑕疵は物件の土地や建物の欠陥のため、心理的瑕疵と比べてイメージしやすいのではないでしょうか？そして、物理的な欠陥だからこそ、解消しやすいとも言えます。
また、素人目には一見分からない瑕疵であっても、専門家の調査（ホームインスペクション）を行えば、比較的把握しやすいのも物理的瑕疵の特徴です。

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環境的瑕疵

環境的瑕疵は、物件自体に心理的・物理的な問題がなくても、周辺環境に問題がある状態を指します。
例えば、ごみ焼却場や廃棄物処理施設、遊戯施設が近くにあることによって、騒音や振動、異臭、日照・眺望の阻害などがあるケースが該当します。

また、暴力団事務所や暴力団組員の住居が近隣にあることで、迷惑行為や治安の悪化などの懸念がある場合も環境的瑕疵と捉えられます。

実際に物件周辺を歩いてみるのが一番ですが、それが難しい場合には、ハザードマップやGoogleアースなどで事前調査をしておくことが有効です。

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法律的瑕疵

法律的瑕疵は、法律や条例等の制限によって、物件の自由な使用・収益が阻害される状態を指します。
法律的瑕疵物件は違法建築にあたるため、基本的に新築物件ではほぼ存在しません。しかし、法整備される以前に建築された中古物件などではよくみられます。

法律的瑕疵物件は再建築不可（現在の建物を解体しても、新たに建物を建てられない）などの制限を受けるので注意しましょう。

瑕疵物件に共通する注意点

不動産に瑕疵がある場合、物件の売主・貸主は告知義務を負うため、瑕疵があるという事実を契約前に買主・借主に対して説明しなければなりません。

この告知義務はただの慣習ではなく、宅地建物取引業法第47条第1項項にも明記されており、法的拘束力があります。

「取引を有利に進めるために、物件の欠陥や不具合を隠したり、嘘をついたりしてはいけない」ということです。

告知義務に違反すると「契約不適合責任」が問われる

告知義務に反して説明を怠ると、物件の売主・貸主は契約不適合責任を問われます。
具体的には、以下の請求等を物件の買主・借主からされるということです。

契約不適合責任は、旧民法で「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。

旧民法の瑕疵担保責任では、

・できることは損害賠償請求と契約解除のみ
・適用できる対象は「隠れた」瑕疵のみ
・買主が善意無過失（買主が瑕疵について知らず、かつ知らなかったことに落ち度がない）であること

などの制限がありましたが、「契約不適合責任」ではそれらの制限が撤廃され、契約目的に合っていなければ売主・貸主に広く責任が発生するよう変更されています。

「心理的瑕疵」特有の注意点

ここでは、心理的瑕疵にのみ当てはまるルールを解説します。
心理的瑕疵特有の注意点を知ることで、心理的瑕疵の特徴を掴みましょう。

物理的対処ができない＝追完請求は不可能

心理的瑕疵の場合、物理的対処ができないため、追完請求は不可能です。
心理的瑕疵は「不安」や「嫌悪感」などの心理的抵抗なので、補修などの物理的対処では回復することができません。そのため、物理的対処で瑕疵の解消を目指す追完請求は、心理的瑕疵には馴染まないのです。

よって、通常は追完請求をしても売主・貸主が対応してくれない場合に限って代金減額請求を行えますが、心理的瑕疵では追完請求をすることなく、いきなり代金減額請求に移行できます。

告知義務は3年？ガイドラインをチェック！

過去に人が亡くなった「事故物件」では、かつては告知についてのルールがあいまいで、トラブルになることが多々ありました。そこで、2021年に国土交通省が「人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。

【原則】
宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。

【告げなくてもよい場合】
①【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）。 ※事案発覚からの経過期間の定めなし。
②【賃貸借取引】取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね３年間が経過した後
③【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死 ※事案発覚からの経過期間の定めなし

引用：国土交通省｜宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

このガイドラインによると、自殺や不審死などが発生した物件・特殊清掃をした物件の告知義務は、賃貸の場合3年間とされています。
一方で売買の場合は、経過期間に関わらず告知義務があります。これは賃貸契約よりも売買契約の方が金額が大きく、経済的影響が大きいと考えられるためです。

また、自然死や不慮の死などは告知義務には該当しません。
ただし、自然死や不慮の死であっても、時間が経過してからの発見で特殊清掃が必要な場合は告知する必要があります。

心理的瑕疵物件の見分け方

心理的瑕疵は契約前の「重要事項説明」で告知をすればよいとされています。しかし、契約直前にこのような重大なことを知らされて、その場ですぐに判断するのは避けたいものですよね。
ここでは、心理的瑕疵物件かどうかを事前に調べる方法について紹介します。

物件の概要欄をみる

心理的瑕疵物件である場合には、物件概要に「心理的瑕疵あり」「告知事項あり」等の記載がされます。また、地方住宅供給公社の物件では「特定物件」、UR都市機構の物件では「特定募集物件」と表記されます。

また、すべてが心理的瑕疵物件という訳ではありませんが、「一部リフォーム済み」「フローリング張替え済み」と記載のある物件は、事故の痕跡を消すためにリフォームした可能性があります。
同様に、3ヶ月以上の長期で「フリーレント付き」の物件も、借り手がつきにくい事故物件である可能性が考えられます。

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不動産価格や家賃の相場をチェックする

心理的瑕疵物件は不動産価格や家賃が相場よりもだいぶ安く設定されていて、場合によっては半額近く割引されているケースもあります。条件は同じなのに、他と比べて明らかに安い物件を見つけたら、そこは心理的瑕疵物件の可能性があります。物件を探すときは周辺の相場もチェックしておくのがおすすめです。

不動産会社にきく

瑕疵の詳細は物件概要には書かれないため、気になる物件を見つけたら不動産会社に直接きくのが一番手っ取り早い方法です。また、不動産会社に「格安物件を探している」と伝えると、心理的瑕疵物件を紹介されるケースもあります。

ただ、ここで「心理的瑕疵物件ではない」と聞いても油断は禁物です。
仲介するだけの不動産会社（宅建業者）には原則として、周辺への聞き込みやインターネット検索などの自発的な調査まで行う義務はありません。そのため、売主・貸主が正しい情報を告げなかった場合、不動産会社が知らないだけで実は心理的瑕疵物件だったということもあり得ます。

周辺住民にきく・インターネットで調べる

ここまで調べた上で、最終確認となる手段が周辺住民への聞き込みです。もしインターフォンを押すのに抵抗があるならば、周辺の飲食店や商店で尋ねてみてもよいでしょう。

また、大島てる物件公示サイトなどの専門サイトを利用して、事故物件かチェックする方法も有効です。大きな事件や事故であれば、「建物名＋事件（事故）」などで検索するとヒットするでしょう。

心理的瑕疵物件は避けたい？300人にアンケート調査

ニフティ不動産編集部では心理的瑕疵物件について、男女300人にアンケート調査を実施しました。その結果は、「絶対に住みたくない」が57.7％、「できれば避けたい」が29.3％。9割弱の人が「心理的瑕疵物件に住みたくない」と回答しています。

「絶対に住みたくない」を選んだ人の意見

「絶対に住みたくない」と回答した方は、不安や不快感を強く抱いてる人が多数でした。心理的瑕疵物件について、「実害はなくても何となく嫌」「気になってくつろげない」と感じているようです。

「できれば避けたい」を選んだ人の意見

「できれば避けたい」との回答した人の声です。「ご近所の目が気になる」「事件・事故の内容如何では自分にも害が及びかねない」という意見が見受けられました。

「あまり気にしない」を選んだ人の意見

「あまり気にしない」と回答した人は、「綺麗になっていれば問題ない」「むしろ家賃が安くなるならお得」と考えているようです。

「まったく気にしない」を選んだ人の意見

「まったく気にしない」と回答した人の声です。幽霊や心霊現象を信じていない人が多数でした。中には実際に心理的瑕疵物件に住んでいるという強者も。
今回の調査ではこのカテゴリーはすべて男性だったため、心理的瑕疵物件への抵抗感は男性の方が少ないと言えそうです。

心理的瑕疵物件に住むメリット

このように多数の人が避けたいと思っているからこそ、心理的瑕疵物件の家賃は相場よりも安く設定されています。
また、心理的瑕疵物件はその他の物件と比べて競争率が低いため、2～3月の繁忙期でも入居しやすい傾向にあります。

心理的瑕疵物件に住むデメリット

住む前は平気と思っていても、いざ住んでみたら気持ちが変わってしまうことも。
ただ、心理的瑕疵の告知を受けたなら、契約の取消しや損害賠償請求はできません。再び引っ越すとなると、費用も時間も無駄になってしまうことを十分に考慮しましょう。

心理的瑕疵物件を所有するリスクと予防策

これまで「住む側」の視点で心理的瑕疵について見てきましたが、「貸す側」「売る側」の注意点はどこにあるのでしょう。
ここでは、心理的瑕疵物件を所有するリスクと予防策について解説します。

心理的瑕疵物件を所有するリスク

●不動産価値が下がる

前述した国土交通省のガイドラインの検討会では、心理的瑕疵が不動産取引に与える影響について、以下のように例示されています。

	賃貸借価格への影響	売買価格への影響
殺人・深刻な事件	30～50％減額	50％程度減額
自殺	30％程度減額	30％程度減額 （発見までに日数を要した場合は50％程度減額）
孤独死・自然死	原則：減額や告知は行わない （発見までに日数を要した場合は10％程度減額）	発見までに日数を要した場合は10％程度減額

引用：不動産取引における心理的瑕疵について

殺人や自殺などの場合、不動産取引での価格が30～50％減額されるなど、かなりの影響を受けてしまいます。
老衰や病死などが原因の自然死・孤独死では、基本的には減額されませんが、発見までに日数がかかって特殊清掃が必要な場合には10％程度減額されるのが一般的です。

●借り手がつきにくい

先のアンケート結果にあるように、多くの人が「心理的瑕疵物件に住みたくない」と思っているため、借り手がつきにくく、空室リスクを負うことになります。

●売却・賃貸にかかる費用が嵩む

心理的瑕疵物件では瑕疵の痕跡を消すために、リフォームや解体、再建築などの大規模な工事を行う必要があります。そのため売却・賃貸の前段階で、高額な費用を用意しなければなりません。

心理的瑕疵物件の予防法

●住人の孤独死を防ぐ＆早期発見する

孤独死や自然死が起こっても、発見が早ければ心理的瑕疵にならずにすみます。
高齢者が入居している場合はもちろん、そうでなくても賃借人とは定期的にコミュニケーションをとり、健康状態の確認や緊急連絡先となる家族と連携するなど、孤独死を防ぐ対策をしましょう。

心理的瑕疵物件の内容を理解しよう

ここまで心理的瑕疵について詳しく解説しました。
心理的瑕疵は、物件の機能性には問題がないものの、心理面に影響して生活に支障をきたす場合があります。
心理的瑕疵物件に住もうと検討している人は、瑕疵の内容を理解し、納得したうえで住むことが大切です。「心理的瑕疵物件は絶対イヤ」という人は、不動産会社にその旨をしっかり伝え、もしもの場合に備えてやり取りの記録を残しておくとよいでしょう。
一方で、心理的瑕疵物件を売る側・貸す側は、きちんと告知することはもちろん、高齢化社会において新たな心理的瑕疵を生まないための努力が期待されています。

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