解体しないほうが有利なケースも？古い家をできるだけ高く売るテクニック

• 古い家の価値はゼロ!?できるだけ高く売るためのコツとは？
• より有利な条件で古い家を売却するための手順とは？
• 古い家の売却時にはどのような費用や税金がかかる？
• 古い家を売却する際にはどのようなポイントに注意すべき？
• まとめ

古い家の価値はゼロ!?　できるだけ高く売るためのコツとは？

土地の価格には景気や人口の流出入、開発計画などが影響を及ぼすものの、歳月の経過とともに安くなっていくことはありません。これに対し、建物は経年劣化に伴って価値が低下するのがその宿命です。

しかも、価値がゼロになるのは、劣化によって建物を物理的に使用できなくなった時点ではありません。たとえば一戸建て木造・合成樹脂造の住宅の場合、築年数が22年を経過すると、その価値がゼロとみなすのが不動産業界における一般的な解釈です。

なぜなら、税制上では一戸建て木造・合成樹脂造の住宅の「法定耐用年数」が22年と定められているからです。「法定耐用年数」とは、会計処理においてその資産の「減価償却」を行う際に用いられる数字です。

建物の資産価値が経年とともに低下することを前提に、使用できる期間（法定耐用年数）にわたってその取得費用を均等に分割し、コストとして毎年計上していくのが「減価償却」です。建物の構造や用途によって「法定耐用年数」は異なっており、主な例を挙げると以下のようになっています。

あくまで「法定耐用年数」は「減価償却」を行ううえで用いられる数字にすぎず、その建物の物理的な耐用年数（寿命）ではありません。実際には、「法定耐用年数」を超えても使用し続けることが可能なケースは珍しくないのです。

とはいうものの、その建物を売却したい場合には、やはり「法定耐用年数」をはるかに超えている状況ですと大きなハンデキャップを背負っていると言えるでしょう。かなり安い価格を提示しなければ、なかなか買い手が見つからない恐れがあります。

速やかに処分したいなら、不動産会社に買い取ってもらうという手段も考えられます。ただ、不動産会社は転売を念頭に置いているので、おのずと買い取り価格は実勢よりも低めになってきます。

しかしながら、築古だからといって売り手が見つからないわけではありません。知恵と工夫次第では、期待していた以上に高い価格で古い家を売却できます。

たとえば、「古家付き土地」として売り出すというアイディアが考えられます。「古家を買ってください」と話を持ちかけるのではなく、「古家が建っている土地を買ってください」と訴求することで、建物よりも土地のほうへフォーカスを充てるわけです。

利便性が高く周辺の環境にも恵まれた土地であれば、古家を解体する手間とコストを踏まえても価値が高いと考える人が出てくる可能性があります。また、築年数のわりに建物の状態が良好なら、最近は日本でも古民家が人気化しているだけに、リノベーションやリフォームを施して住み続ける人もターゲットとなってきます。

「古家付き土地」として売り出せば、おのずと売り手は取壊し費用を負担しなくてすみます。しかも、家が残っていれば「住宅用地の特例」が適用されるので、土地に課される固定資産税や都市計画税が更地のケースよりも安くなります。

一方、経年劣化が目立たない物件や居住中にリノベーションやリフォームを実施済みの物件、さらに大手ハウスメーカーが施工を手掛けた物件などは、築古であっても「古家付き土地」ではなく、中古一戸建て住宅として売り出しても買い手がすぐに見つかるケースがあります。

より有利な条件で古い家を売却するための手順とは？

更地のほうが需要は高いとはいうものの、古家の解体には相応の費用や時間を要し、必ずしもそのコストを上乗せした価格で土地を売却できるとは限りません。そういった意味でも、古家を残したまま売るべきか、あるいは解体したうえで売るべきかについての判断には、専門的な知見が求められてきます。

したがって、古い家の売却をすすめる際には、不動産会社に査定を依頼することが出発点となります。築古物件の査定価格は不動産会社によって大きな違いが生じがちなので、必ず複数の事業者に依頼するようにしましょう。

より有利な売却価格を提示した不動産会社に窓口を絞ったら、次はどういった状態で売るのがベストなのかについて相談します。具体的には、①古家付き土地として売却、②そのまま中古一戸建て住宅として売却、③古家をリノベーション・リフォームして売却、④古家を解体して更地として売却のいずれかを選択することになります。

こうして売却の戦略が決まったら、その不動産会社と媒介契約を結びます。仲介を依頼する契約のことです、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。

「一般媒介契約」は複数の不動産会社と契約できるので買い手が見つかりやすいのが魅力ですが、それだけ各社とのやりとりが煩雑になります。「専任媒介契約」は契約を結んだ不動産会社が単独で売却を進めますが、売り手が自分で見つけた買い手に売却することも可能です。「専属媒介契約」は、契約を結んだ不動産会社に売却を任せることになります。

媒介契約を結んだ時点から売却活動がスタートし、買い手が見つかって売買契約に至るまでに要する期間は3カ月程度になるのが一般的なパターンです。そして、売買契約を結んでから1～2カ月後に引き渡しが行われるのが通常です。

「不動産の売却価格（譲渡価額）＞（不動産の取得価格＋売却にかかった費用）－税制で定められた特別控除額」だった場合には、不動産の売却（譲渡）によって利益が出たとみなされます。不動産の譲渡所得として課税されることになり、売却した翌年に確定申告を行う必要が生じます。

古い家の売却時にはどのような費用や税金がかかる？

古家を取り壊して更地の状態で売却する場合は、売り手がその費用を負担することになります。解体費用の相場は坪4万～5万円程度で、たとえば30坪の建物なら総額150万円程度となるのが一般的です。

また、その理由については後述しますが、建物の解体前に先駆け、家財の廃棄を済ませておく必要があります。その廃棄費用について、15万～25万円程度となるケースが多いようです。

「瑕疵担保保険」に加入していた場合にはその費用も発生し、建物の検査料も含めて数万～十数万円の負担となるのが通常です。売却後に瑕疵（物件の不具合や欠陥）が発見された場合、売り手がその補修費用を支払うという「瑕疵担保責任」を負うため、そのリスクをカバーするという保険です。

不具合が見当たらないことについて、建築士が合格の判定を下さないと加入できないため、買い手に対しても「瑕疵担保保険」は大きな訴求材料となります。「瑕疵担保保険」に加入した場合にどれくらいの売却価格を設定できるのかについても、媒介契約を結んだ不動産会社に査定してもらうといいでしょう。

先述したように、不動産の売却によって譲渡所得が得られた場合には、所得税と住民税が課されます。その税率については、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超に達していると「長期譲渡所得」として所得税が30％、住民税が9％、所有期間が5年以下であると「短期譲渡所得」として所得税が15％、住民税が5％となります。

古い家を売却する際にはどのようなポイントに注意すべき？

最も気をつけるべきポイントは、古い家を解体すべきか否かに関し、素人考えで判断を行わないことです。加えて、専門家の間でも意見が分かれるケースが少なくないので、必ず複数の不動産会社に査定を行ってもらい、それぞれの見解をきちんと比較してみることが大切だと言えます。

概して古い家の取り扱いに関して豊富な実績とノウハウを有している不動産会社は、取り壊さなくても有利に売却できると進言するケースが多いようです。逆から言えば、更地状態にしたほうが買い手を見つけやすいだけに、古い家の売却を得意としていない不動産会社ほど、解体を勧めがちだと言えるでしょう。

査定価格についても、建物を残した場合と解体した場合の2つのケース別に提示してもらうといいでしょう。そして、価格の違いの根拠についてもきちんと説明を求めると、個々の不動産会社の力量をうかがい知るヒントになりそうです。

一方、建物の解体工事を請け負う会社は、産業廃棄物を取り扱う免許は有していますが、家財のような一般廃棄物（いわゆる家庭ごみ）は処理できません。こうした事情から、あらかじめ家財を撤去していなければ、建物の解体を依頼しても断れてしまうケースが多いのが現実です。

また、建物を残した状態で売却するにしても、売り手の私物（家財）が片付けられていない状態のままでは、内見者にあまりよくない印象を与えてしまう可能性も考えられます。解体するか否かを問わず、古い家を売る際には家財の撤去が不可欠だと言えるでしょう。

建物を解体することになった場合は、そのタイミングにも注意を払ったほうがよさそうです。先述したように住宅が建っている土地には税制上の特例が適用され、固定資産税が安くなります。

固定資産税の課税は1月1日の状態に基づいて決定するため、その時点で家が建っていれば、極端な話、翌日に取り壊して同じ年の12月31日までに売却してしまえば、軽減された固定資産税のままで手放すことが可能です。

なお、住宅の解体に関する補助金を支給している自治体も存在します。頻繁に見直されるので注意が必要ですが、古い家の解体を検討している人は管轄の自治体の制度を確認してみるといいでしょう。

まとめ

経年劣化とともに家の価値は低下し続け、「法定耐用年数」に達するとゼロになります。実際にはその後も長く使用し続けられるケースも少なくありませんが、やはり古い家の売却はなかなか一筋縄ではいかないものです。

古い家を残したまま売るべきか、それとも解体して売るべきかの判断はケース・バイ・ケースで、専門家の知恵を借りる必要があります。しかも、個々の専門家で見解が分かれることも珍しくないので、古い家を売る際には複数の不動産会社に査定を依頼することが鉄則となってきます。

手間なく一括査定を依頼したいなら、わずか1分で手続きが完結する「SUUMOの一括査定（無料）」がおすすめです。ニフティ不動産のウェブサイトから簡単にアクセスできるので、ぜひ活用してください。