不動産の相続で兄弟姉妹が“争族”を回避する方法、相続時の注意点を解説

• 仲がよかったのに“争族”へ!?不動産の相続で兄弟姉妹が揉める原因
• 兄弟姉妹の間でトラブルなく不動産を相続する方法とは？
• 兄弟姉妹で一つの土地を相続する際の注意点
• 不動産売却までの手続きの流れ
• まとめ

仲がよかったのに“争族”へ!?不動産の相続で兄弟姉妹が揉める原因

本来なら、将来的に被相続人となる人（財産を遺す人）は、遺産の分け方に関して自分の希望を記した遺言書を存命中に作成しておくべきです。そうすれば、相続が発生した際に相続人たちは故人の意向に沿って遺産を分け合うことになります。

もちろん、遺言に記されていた分け方があまりにも不公平であったり、法定相続人ではない人の大半の遺産を与える内容になっていたりすると、すべての相続人が納得するのは難しいでしょう。そういった場合は裁判所に申し立て、遺言書無効の主張や、遺留分（遺言書でも奪うことのできない遺産の一定割合の留保分）の請求を申し立てることが可能です。

一方、遺言書が作成されていなかった場合や、作成されていても見つからなかった場合は、法定相続人に該当する遺族が遺産を分け合うことになります。法定相続人に該当するのは、被相続人の配偶者、子ども、父母、祖父母、兄弟姉妹などです。

最も肝心である遺産の分け方については、「法定相続分」に従うか、「遺産分割協議」で決めるかの二者択一となります。「法定相続分」は民法によって定められたもので、法定相続人が二人以上存在する場合における各々の相続割合です。

仮に配偶者と子どもが相続人だったとすると、配偶者は相続財産の2分の1、子どもはそれぞれ4分の1ずつを分け合います。すべての相続財産に対してこの配分割合が適用されるので、不動産は後述する「分筆」を行わければ、相続人たちの共有名義になります。

詳しくは後述しますが、この共有名義こそ、兄弟姉妹の間で揉め事が発生する火種になりやすいのが実情です。また、「法律で定められている分け方なら誰もが納得しやすいのではないか？」と思うかもしれませんが、それでも不平不満が募ることがあります。

たとえば、被相続人（財産を遺す人）が他界するまで同居を続けていたり、もっぱら看病・介護を担っていたりした相続人がその「寄与分」を要求し、他の相続人が反発するというケースが少なくありません。「寄与分」とは、被相続人の世話をしたり、無償で家業を手伝ったり、財産の管理をおこなったりするなど、特別に貢献してきたことが認められた場合に、他の相続人よりも財産を多く分けてもらえるという制度です。

あるいは、「特別受益」を得ている相続人が存在していた場合も、その点に関して他の相続人たちの間で不公平感が募りがちです。「特別受益」とは、被相続人から存命中の贈与や、遺言による「遺贈」によって分け与えられた財産のことを意味しています。

兄弟姉妹の間でトラブルなく不動産を相続する方法とは？

「法定相続分」に基づいた分け方ではすべての相続人が納得できない場合、“争族”に発展することを避けるためには、まず相続が発生した時点で速やかに「遺産分割協議」を開催することが重要です。「遺産分割協議」とは、すべての相続人が参加し、遺産の分割方法について各自が合意するために行われる話し合いで、参加者の意向が一致すれば、遺言の内容や「法定相続分」とは異なる分割にすることが可能です。

この「遺産分割協議」において、最も広く用いられているのが「現物分割」と呼ばれる遺産の分割方法だと言えるでしょう。自宅は配偶者、保有していた有価証券は長男、預貯金は次男が受け継ぐなど、個々の相続財産（現物）ごとに誰が相続するのかを決めていくというものです。

ただ、「現物分割」は一般的ではあるものの、公平な分け方が難しいケースが少なくありません。この方法で協議がまとまらない場合には、「換価分割」という方法が選択肢に入ってきます。

「換価分割」とは、不動産や有価証券などの資産を売却し、得られた現金を相続人が分け合うというものです。 たとえば、相続財産の内訳が預貯金3000万円と時価6000万円の土地で、それらを3人の子どもが相続するケースなら、すべてを現金化して3000万円ずつ分け合います（売却費用や譲渡益所得税の負担を考慮せず）。

ただし、相続の発生後に売却するには、相続人のいずれかがその土地をいったん受け継ぐ（相続して名義を書き換える）必要があります。それが原因となって、売却を巡る騒動が発生する可能性が考えられます。

騒動の一つは、相続した人が心変わりをして、その土地の売却になかなか応じてくれないもの。もう一つの騒動の火種は、売却して得られた現金を他の相続人に分け与えると、「贈与税」が発生することです。ただ、「贈与税」に関しては「遺産分割協議書」に「換価分割」を行う旨を記しておけば課税を免れられます。

あるいは、「代償分割」という方法を用いることで、不公平感を解消するという手も考えられます。これは、特定の相続人が遺産を受け継ぐ代わりに、他の相続人に対して代償金を支払うというものです。

最善の策は、相続が発生してから分割方法について協議するのではなく、あらかじめ被相続人（財産を遺す人）がすべての法定相続人との間で話し合いの場を設け、誰もが納得する分け方を提案して了承を得ておくことです。そのうえで、法的に有効な遺言書を作成しておけば万全でしょう。

法定相続人の間で公平に分け合うのが難しい不動産を所有しているケースでは、売却することも選択肢に入ってきます。多額の売却金が入ってきた場合は、その資金で好立地の賃貸アパートを相続人の数に応じて複数購入するのも一考でしょう。

いずれも資産価値に差がなければ、相続人が公平に分け合えられるのがそのメリットの一つです。しかも、他人に貸し出している不動産は、自分で使用しているケースよりも相続税を計算する際の評価額が大幅に低くなり、その分だけ税負担を抑えられます。

兄弟姉妹で一つの土地を相続する際の注意点

現金・預貯金なら兄弟姉妹で公平に分け合うのは容易ですが、その他の相続財産は一つの土地だけという場合、それを誰がどのように相続するのかについて、なかなか話がまとまらないことが珍しくありません。「分けるのが難しいなら……」との理由で兄弟姉妹の共有名義にするケースが多いのですが、実はそれが“争族”を招く原因になりやすいのです。

たとえば先々で相続人のいずれかが売却の必要に迫られても、他の名義人が了承してくれなくて揉め事になるという事態が起こりえます。不動産も兄弟姉妹できちんと公平に分け合うことにこだわるなら、全員が納得できる分割案を導き出したうえで、「分筆」と呼ばれる手続きを行うのが賢明です。

「筆」は登記簿上において1つの土地を表す単位で、必ず1筆の土地ごとに1つの登記簿が作成され、1筆の土地ごとに「地番」が割り振られています。「分筆」とは、1筆の土地を複数に分け、それぞれを独立した1筆の土地として登記し直すことです。

土地を分けるということに関しては、「分筆」と「分割」ともに共通しています。しかし、先述したように「分筆」は登記簿上でそれぞれが独立した土地として正式に記載されていますが、土地を物理的に分割しただけでは、登記簿上にその記載はありません。

「分割」とは、1筆の土地に複数の建物を建てられるように、建築基準法の条件を満たして土地を分けることを意味します。「分割」でも1筆の土地を分けて複数人で使用することは可能ですが、そのままでは共有名義の状態になっています。

先述したように、共有名義はトラブルを招きがちです。土地の相続割合に応じて「分筆」を行っておけば、それぞれが自由に活用できる状態になります。

被相続人が共有名義になりそうな不動産を所有している場合は、相続の発生前（生前）に「分筆」を済ませておくのが賢明です。なぜなら、相続が発生してからの対応では、1筆の土地を複数の相続人でいったん共有することになるからです。

そうなると手続きも面倒になりますし、負担する費用も増えてしまいます。しかも、相続税の更正手続きを行う必要も生じます。

他にも「分筆」に関して、いくつかの注意点があります。建物が建っている土地の「分筆」を行った場合、その「地番」が変更になるケースが出てきます。その場合、建物の「地番」の変更登記を行わないと、その物件を売却する際や住宅ローンの利用で抵当権を設定する際などに、所在地を特定できなくて支障を来す可能性が考えられます。

また、建築基準法には「土地が道幅2メートル以上の道路に面している必要がある」との「接道義務」が定められています。分けた土地のいずれかがこの要件を満たしていないと、適切な「分筆」ではない「不合理分割」として、登記申請を受理してもらえません。

不動産売却までの手続きの流れ

公平な相続財産の分割や将来の相続に対する備えで不動産を売却することになった場合、①複数の不動産会社に査定を依頼、②1社を選んで媒介契約を提携、③販売活動を開始、④内覧などに対応、⑤買い手と売買契約を締結、⑥引渡し・決済、⑦必要に応じて確定申告を行う−−といった流れを経ることになります。

複数の不動産会社に査定を依頼するのは、売却見込み価格の設定に少なからず違いが生じるからです。まずはネット上の一括査定サービスでふるいにかけ、そのうちの数社に物件の内覧してもらい、改めて綿密な査定を受けるという流れが一般的です。

売却を仲介してもらう不動産会社が決まったら、媒介契約を締結するステップへと移ります。媒介とは、宅地建物取引業者が不動産の売買に関し、売り手と買い手を仲介して取引成立のために努める行為を意味し、売却活動における方針や取引成立時に支払う報酬額などに関して合意したうえで契約を結びます。

売却活動のスタート後は、媒介契約を結んだ不動産会社から定期的に反響や進捗状況などに関する報告が入ります。また、購入希望者からの要請に応じ、売り手も立ち会って内覧に対応するのが一般的です。

買い手が購入を決断したら、不動産会社が購入申込書（買付証明書）を売り手に提出します。そして、売り手と売り手側の仲介業者、買い手と買い手側の仲介業者が顔を揃えたうえで売買契約を結ぶというのが通常のパターンです。

宅地建物取引士が重要事項説明の読み合わせを実施してから売買契約書に捺印し、本人確認を行ったうえで買い手から売り手に手付金が支払われます。その後は、契約書に定めた日時に決済と引渡しが遂行されます。

まとめ

どんなに仲のよかった兄弟姉妹であっても、相続が絡むと争い事が生じる恐れがあります。公平な分割が難しい不動産が相続財産に含まれていると、特に“争族”に発展しやすく、共有名義という結論は最も危ういものだと言えます。

兄弟姉妹できちんと公平に分け合いたいなら、「分筆」と呼ばれる手続きも必要になってきます。また、相続財産である不動産を売却することになったら、ニフティ不動産の一括査定サービスなどを利用し、有利な条件で親身に対応してくれそうな不動産会社を探し出しましょう。