マンション売却の注意点5つ！経験者が語る「失敗談」と売却手順まとめ

マンション売却で損をしないためにも「売却するタイミング」や「不動産会社の選び方」など、まずは売却に関する基本的な知識を身につけましょう。

• マンション売却にまつわる体験談
• マンション売却の注意点5つ
• マンション売却の流れ
• マンション売却にかかる費用・税金
• 注意すべきポイントを把握して、お得にマンションを売ろう

今回はマンションの売却について、売却手順や注意点を解説します。
費用・税金についても具体的な例を挙げながら詳しく説明するので、ぜひご覧ください。

マンション売却にまつわる体験談

まずはマンション売却にまつわる体験談をご紹介するので、参考にしてみてください。
経験者が語る工夫したポイントや困ったこと・失敗談、これからマンションを売却する方へのアドバイスをまとめています。

実際の体験談はこちらです。

マンション売却の注意点5つ

マンション売却で注意すべき点を5つピックアップします。

・売却するタイミングは2～3月がおすすめ
・マンション売却の経験がある不動産会社を選ぶ
・賃貸に出しているなら、まずは売り方を決める
・ローン残債がある場合でも売却できる
・相続したときは名義人を変更する

売却したあとで「もっと高く売れたのに……」と後悔しないためにも、注意点を理解しておきましょう。

売却するタイミングは2～3月がおすすめ

マンションを売る時期は2〜3月がおすすめ。
4月からはじまる新生活に向けて、引っ越しする方が多いからです。

不動産会社を選んで売買契約が成立するには、最低3ヶ月はかかるでしょう。（後段のマンション売却の流れも参考にしてみてください）
そのため2〜3月に売りたいなら、10〜12月までに準備をはじめておくとよいですね。

とはいえ、競合物件が少ないときも、売れやすいタイミングといえます。
もし競合物件が多いと、自分が売却したい物件よりも好条件の物件に買い手が流れてしまう可能性があります。マンション売却は買い手が一人つけばいいので、細かいニーズに刺さる物件であれば、時期を問わなくてもよいと考えることができます。

マンション売却の経験がある不動産会社を選ぶ

マンション売却の経験がある不動産会社を選ぶのも重要です。
体験談でも述べられていましたが、選ぶ不動産会社によって対応は大きく異なります。

ひとくちに不動産会社といっても、売却業やコンサルティング業など専門分野はさまざま。
マンション売却を得意とし、知識・経験豊富な不動産会社に依頼できると安心ですよ。

不動産会社選びは規模や実績だけで判断しないようにしましょう。
大手不動産会社よりも、地元不動産会社のほうが好条件で売れるケースもあります。

さらに「担当者の問い合わせ対応が丁寧か」や「査定価格の根拠が論理的か」、「売り手の希望を聞いてくれるか」など、担当者が信頼できるかチェックしてください。

賃貸に出しているなら、まずは売り方を決める

賃貸に出している場合は、まず売り方を決めましょう。
売り方は賃貸中のまま売却する方法と、住んでいる方に立ち退いてもらってから売却する方法の2種類です。

入居者がいる状態でオーナーのみが変わることを「オーナーチェンジ」といいます。
投資用のオーナーチェンジ物件は、居住用の物件と評価方法が異なるので売却価格が変わることも。

居住用の物件では築年数などを参考に、売却価格を算出します。
一方で投資用物件で重要となるのは、投資額に対する利益である「利回り」です。

つまり投資用物件では「新築物件＝高く売れる」とは限りません。

利用者に立ち退いてもらう場合は、居住用と同様に売却が可能です。
ただし立ち退きが完了するまでには、時間・費用がかかる点に注意しましょう。

ローン残債がある場合でも売却できる

ローンが残っている場合でも、抵当権を抹消すればマンションの売却は可能です。
抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済する必要があります。

まずはローンの残債を確認し、売却価格で完済できるか確認してください。
売却価格でローンを完済できない場合は、自己資本を使って返済しなければいけません。

「売却価格で完済できない」または「残債分の自己資本を用意できない」場合は、任意売却や住み替えローンを利用すれば売却できますよ。

ただし任意売却・住み替えローンは金融機関からの許可が必須。
そのため、できるだけ売却価格と自己資本でローンの完済を目指すのがおすすめです。

相続したときは名義人を変更する

相続したマンションでは、以下の2つの手続きが必要です。

・名義人の変更（相続登記）
・相続税の納付

マンションを相続したときは、まず名義人を変更しましょう。
売却できるのは所有者本人だけだからです。

親のマンションを家族で分割相続した場合は、独断では売却できません。
共有名義人の意向を確認し全員一致で売ることが決まってから、代表者が手続きを行う方法が一般的です。

そして相続税の納付も行いましょう。
国が定めた評価額によって、相続税額は異なるので注意してください。

マンション売却の流れ

ここまでは体験談・注意点をご紹介しました。
では実際に、マンションを売るときの流れを6ステップにわけて解説します。

①マンションの相場を調べる
②不動産会社を選ぶ
③マンションを売り出す
④売買契約を結ぶ
⑤マンションを引き渡す
⑥確定申告を行う

各ステップについて、詳しく説明していきましょう。

①マンションの相場を調べる

まずはマンションの相場を調べましょう。
相場を知らないまま査定を依頼しても、査定額が適切か判断できません。

ニフティ不動産おすすめのSUUMO無料一括売却査定などの物件情報サイトを使って調査するのがおすすめです。
サイトにて、同じマンションから売り出されている部屋を探してみてください。

または売却したいマンションと似ている条件の物件を探します。
具体的には、以下の項目を参考に物件を探すとよいでしょう。
・最寄駅
・最寄駅からの距離
・広さ
・築年数
・間取り

他にも国土交通省の「不動産取引情報検索」サイトを使うと、実際の成約価格を確認できますよ。

②不動産会社を選ぶ

相場を確認できたら、不動産会社を選びます。
査定を依頼して、媒介契約を結んでください。

「できるだけ高く売りたい！」と考えているなら見積もりは複数社に依頼し、比較しながら不動産会社を選びましょう。

査定は「机上査定」と「訪問査定」があり、それぞれメリット・デメリットが異なります。
査定方法について、特徴やメリット・デメリットを表にまとめました。

査定方法	机上査定	訪問査定
内容	家の基本情報・過去の売買データから査定価格を算出する	不動産会社が実際に家へ訪問し、物件の状態や周辺状況を調査して価格を割り出す
メリット	短時間で手軽に査定結果を知れる	正確な査定価格がわかる
デメリット	書類情報だけで算出するため、訪問査定より売却価格の正確さが劣る	日程の調節など、時間と手間がかかる

なお売却方法は「仲介」と「買取」の2種類。
不動産会社に買主をさがしてもらう「仲介」は、売却するまでに時間がかかりますが高く売れやすいですよ。

一方、不動産会社にマンションを買い取ってもらうのが「買取」です。
はやく売れるというメリットがありますが、相場より10〜30%低い金額になってしまいます。

一般的には仲介でマンションを売却する方が多いですね。

③マンションを売り出す

不動産会社と契約を結ぶと、マンションの売り出しを開始します。
売り出しで対応すべきことは、以下の通り。

・売り出し価格の決定
・物件のアピールポイントをまとめる
・物件写真の撮影
・内覧対応

売り出し価格は、不動産会社の査定額を参考にして決めるとよいでしょう。
そして日当たりや風通しのよさなど、物件のアピールポイントをまとめます。

内覧時の対応は、契約成功の有無に大きく影響しますよ。

水回りなど、細かい場所まで掃除を徹底してください。
住みながらマンションを売却する場合は、あまり生活感が出ないように気を付けましょう。

④売買契約を結ぶ

購入を希望する買主があらわれると、売買契約を締結します。

基本的には売主と買主、仲介している不動産会社がそろって行います。
引っ越し時期や購入価格、設備などを交渉して条件を決めましょう。

契約を結んだあとにキャンセルすると、違約金を支払わないといけません。
不明点があれば、契約を結ぶ前に確認しておきましょう。

売買契約から家の引き渡しまでの期間は1〜2ヶ月ほど。
引き渡しまでの間に、引っ越しを完了しておきます。

⑤マンションを引き渡す

それでは、いよいよマンションの引き渡しです。

買主が購入代金を入金したことを確認し、書類・鍵などを引き渡しましょう。
マンションの引き渡しで対応すべきことは以下の通りです。

・不動産会社に対する仲介手数料の支払い
・物件の名義変更
・ローン残債の返済（ローンが残っている場合）
・抵当権の抹消手続き（ローンが残っている場合）

仲介手数料については「仲介手数料」で詳しく解説するので、参考にしてください。

⑥確定申告を行う

マンション売却は、引き渡して完了ではありません。
売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に、確定申告を行ってください。

マンションを売って得た利益は「譲渡所得」として計上されるので、確定申告を行う必要があります。
期限内に手続きをしないと、延滞税や無申告加算税がかかることに。

e-Taxを利用すればインターネット上で申告が可能なので、はやめに準備して忘れないうちに申告しておきましょう。
費用・税金については、次の章で解説していきます。

マンション売却にかかる費用・税金

最後にマンション売却にかかる費用・税金についてご紹介します。

・仲介手数料
・印紙代
・登記費用
・譲渡所得税
・特例・控除

具体的な計算式を使用しながら説明するので、ぜひ参考にしてみてください。
税金に対して苦手意識がある方でも、すぐに理解できますよ。

仲介手数料

仲介手数料とは、買主を見つけた不動産会社に対して支払う報酬のこと。
そして仲介手数料の上限は「宅地建物取引業法」によって定められています。

仲介手数料の率は売買価格によって異なります。
仲介手数料について、以下の表にまとめました。

売却価格	仲介手数料
200万円以下	（売却価格（税抜）×5%）+消費税
200万円〜400万円	（売却価格（税抜）×4%+2万）+消費税
400万円を超える	（売却価格（税抜）×3%+6万）+消費税

ではここで、売却価格が税抜2,000万円の場合で考えてみましょう。

仲介手数料の計算方法
（2,000万円×3%+6万円）+消費税
＝66万円+（66万円×10%）
＝66万円+6万6,000円
＝72万6,000円

つまり売却価格が税抜2,000万円ならば、72万6,000円の仲介手数料を支払います。

印紙代

印紙代とは、売買契約書に貼り付ける収入印紙の購入にかかる費用です。

マンションの売却価格によって、印紙代は異なりますよ。
売却価格ごとに、税額をまとめました。

売却価格	税額
10万円を超える～50万円以下	200円
50万円を超える～100万円以下	500円
100万円を超える～500万円以下	1,000円
500万円を超える～1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超える～5,000万円以下	1万円
5,000万円を超える～1億円以下	3万円

売買契約書は買主用と売主用に2通作成するので、上記の価格を2倍した金額が必要。
たとえば3,000万円で売却したら、2通分の費用なので2万円かかります。

登記費用

登記費用とは、登記内容の変更手続きでかかる費用のことです。

残っているローンを完済するときは、抵当権を抹消しなければいけません。
マンションでは土地と建物を合わせて、登録免許税が2,000円かかります。

登記内容の手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬も必要。
司法書士への報酬額は、1万5,000円〜2万円が目安となります。

譲渡所得税

家を売却して利益が発生すると、譲渡所得税を支払わなければいけません。

譲渡所得税は、所有期間によって税率が異なります。
所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」で、5年を超えると「長期譲渡所得」です。

具体的に税率は以下の通り。

種類	期間	税率
短期譲渡所得	所有期間が5年以下	39.63%（所得税30%、住民税9%、復興所得税0.63%）
長期譲渡所得	所有期間が5年を超える	20.315%（所得税15%、住民税5%、復興所得税0.315%）

特例・控除

確定申告を行って一定の条件を満たすことで、特例・控除を受けられますよ。
たとえば譲渡所得が4,000万円で「3000万円特別控除」を使った場合は、約400万円節約できることになります（所有期間5年以下で算出）。

さらにマンション売却で損失がでたとしても、特例制度で損失を減らすことが可能。
マンション売却で受けられる特例・控除は以下の通りです。

・3000万円特別控除
・住宅ローン控除
・買換え特例
・譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

注意すべきポイントを把握して、お得にマンションを売ろう

今回はマンション売却の手順や注意点、費用・税金について解説しました。
競合物件をチェックし、売却時期を見極めましょう。

売却知識があり、信頼できる不動産会社を選ぶのがポイント。

また賃貸中の場合でも、マンション売却は可能です。
「賃貸中のまま売却するのか」または「利用者に立ち退いてもらうのか」、まずは売り方を決めましょう。

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