「地上権」とは？「賃借権」との違いや取得方法について解説

不動産には様々な権利が関わってきますが、そのうちの一つに「地上権」と呼ばれるものがあります。いったいどのような権利で、土地を借りて建物を建てることができる「賃借権」とはどういった点が異なるのでしょうか？　「地上権」の意味や、そのメリット・デメリットなどについて解説します。

「地上権」とは？「借地権」とは違うの？
「地上権」が設定されるのはどんなケース？
「地上権」を設定するメリットとデメリット
「地上権」を取得価額はいくら？　取得するための方法とは？
まとめ

「地上権」とは？「借地権」とは違うの？

不動産に関する権利と言えば、まず連想しがちなのが「所有権」でしょう。特定の土地を購入したことについて、法務局やその支局、出張所といった登記所で登記することによって、この権利を獲得できます。

登記とは、登記所で保管されている帳簿（登記簿）に、土地の現況や所有者、権利関係などに関する情報を記載することを意味しています。「所有権」が得られると、その土地を自由に使用したり、他者に貸し出して賃料を受け取ったりすることが可能となります。

この「所有権」に対し、他者が所有している土地を借りることで、その場所に建物などを建てる権利が得られるのが「借地権」です。

この「借地権」は、「地上権」と「賃借権」に大別できます。つまり、「地上権」は「借地権」の一種なのです。

「地上権」と「賃借権」は、どちらも「借りた土地に建物などを建てられる」という権利であることは共通していますが、明確な違いも存在しています。

「地上権」の場合は、土地の所有者の許諾を得ずとも、他者に貸したり、その敷地内に建つ建物を売却したり、あるいは担保に設定したりすることが原則として可能です。ところが、「賃借権」の場合は土地の所有者の許諾が得られなければ、その敷地内に建つ建物売却や建て替えが認められません。

「地上権」が物や権利を直接的に支配できる「物権」であるのに対し、「賃借権」は特定の人に特定の行為を認める「債権」に該当します。具体的には、土地を借りる人に対し、そこへ建物を建てて住むという行為だけが認められています。

なお、「地上権」によく似た権利に「地役権」と呼ばれるものがあります。「一定の目的で他人の土地を自分のために利用できる権利」のことで、通行目的で他人の土地を利用するために「地役権」を設定するというケースが最もポピュラーです。

「地上権」が設定されるのはどんなケース？

先に述べたように「借地権」とは、所有者から借りた土地に建物などを建てられる権利のこと。そして、この「借地権」は「地上権」と「賃借権」に大別されます。

「地上権」と「賃借権」のどちらを設定するのかに関しては、その土地の所有者と借りる人との合意によって決定します。しかしながら、詳しくは後述しますが、所有者側にとってメリットが多いことから、住宅において「地上権」が設定されるのはレアケースで、「賃借権」が設定されるのが大半だと言えます。

「地上権」が設定されるケースとしては、主に２つのパターンが挙げられます。その権利を設定することが社会的に役に立つと判断できる場合の「区分地上権」と、その権利を認めないと建物自体の価値が低下する場合の「法定地上権」です。

「区分地上権」とは、地上や地下における空間の一部を活用するために、上下の範囲を定めて設定される権利です。これが認められると、その土地の所有者以外が一定範囲内の地上・地下空間を使用でき、送電線やガス管、電車の高架・地下鉄道の敷設などで設定されるケースが主流です。

一方、「法定地上権」は不動産に「抵当権」が行使された場合に発生する権利です（※『抵当権』の設定時に土地と建物の所有者が同一であることが前提）。「抵当権」とは、ローンを組んで不動産を購入した場合に融資先の金融機関が設定するもので、その土地や建物を担保とし、返済できなくなった際には弁済に充てられます。

「抵当権」が行使されると、担保となっていた不動産は競売にかけられるか、もしくは任意売却が行われることになります。その結果、買い手が現れて土地と建物の「所有権」が別々の人になった場合に、建物において「法定地上権」が発生します。

これは、所有者でなくとも、制限つきでその土地を利用できるという権利です。この権利が発生することで、土地の所有者が建物の新たな所有者に対し、立ち退き（明け渡し）を要求できなくなります。

なお、「法定地上権」は、税金滞納による公売（国税庁・税務署による差し押さえ財産の売却）でも発生します。

通常の「地上権」は、土地の所有者と建物の所有者（土地を借りてその建物を立てた人）との合意に基づいて設定されます。しかし、「法定地上権」では両者の合意と関係なく、法律によって強制的に権利が発生します。

「地上権」を設定するメリットとデメリット

「地上権」を設定することは、その土地を借りる人に大きなメリットをもたらす半面、逆にその所有者には様々なデメリットが発生する結果となります。前述した通り、「地上権」が得られれば所有者の許可なしで建物の売却・転貸（また貸し）・建て替え・リフォームなどが可能ですし、「賃借権」では必要となってくる更新料や承諾料も不要です。

また、「抵当権」を設定して担保に充てられるので、ローンも組みやすくなります。「地上権」が設定されている物件は周辺の相場よりも割安価格で購入できるケースが多いうえ、不動産取得税・固定資産税・都市計画税などの負担もないので、投資（資産運用）の観点で不動産を購入する際にも有利に働きます。

対象的に、「地上権」の設定はその土地の所有者側に、数々のデメリットをもたらします。「賃借権」を設定したケースとは異なり、土地の借り手による売却・転貸（また貸し）・建て替え・リフォームなどを拒否できませんし、更新料や承諾料も得られないケースが多くなります。

さらに言えば、ローンを組んで不動産を購入する人にとって、滞納に伴う「法定地上権」の発生は大きなデメリットでしょう。制限つきながらも建物の新たな所有者がその土地を利用できるようになるだけに、ローンを組む際には慎重な資金計画策定が不可欠です。

「地上権」を取得価額はいくら？取得するための方法とは？

「地上権」の取得価額は、その土地の相場の2～7割程度に相当するのが一般的です（別途、固定資産税評価額の1000分の10に相当する登録免許税、司法書士に依頼した場合はその報酬がかかる）。「地上権」を取得したい場合、まず考えられるアプローチとしては、土地の所有者と交渉して「地上権設定契約」を結ぶという方法が挙げられます。

「地上権設定契約」とは、その権利を設定する際に土地の所有者とその借り手との間で定められた取り決めです。同書類には、契約の目的、権利の存続期間、地代、登記に関する取り決め、通知義務、善管注意義務（社会通念上もしくは客観的に見て当然要求される注意義務）、契約解除権、権利の消滅、原状回復、権利の譲渡、費用負担、損害賠償義務などが記されます。

あるいは、他人から譲渡してもらったり、相続・遺言、時効によって取得したりするパターンも考えられます。もっとも、「地上権」が設定されている土地については、通常の評価額にその権利の存続期間に応じた割合をかけて算出した額で相続税が計算されることには留意すべきです。利用実態がないまま権利だけを保有しているケースでは、相続税が発生してしまう可能性が考えられます。

一方、実際には「地上権」を得ていないにもかかわらず、あたかもその権利を得ているように使用していた場合に、一定期間を過ぎると法律によって権利が与えられるという制度が時効です。自分が正当な権利者であると信じ込み、そう思うことに過失がなかった場合は10年、悪意や過失に基づいていた場合20年で時効を迎えます。

なお、相続・遺言、時効によって「地上権」を得たケースでは、その取得前の用途を踏襲しなければなりません。たとえば居住用なら、それ以外の用途は認められません。

「地上権」の取得を念頭に、競売物件に着目するという手も考えられます。ローンの返済が滞って競売にかけられた建物は、その買い手に「所有権」が移転した時点で法的に「法定地上権」が発生するからです。