抵当権付きの不動産は売却できる？売却の方法や注意点について解説！

• 抵当権とは？
• 抵当権があっても不動産売却はできる？
• 抵当権の抹消とは、どんな手続きのこと？
• 抵当権付き不動産を売却する際の注意点
• 抵当権付きの不動産を相続したらどうする？
• まとめ

抵当権とは？

抵当権とは、ローンを用いて不動産を購入した際に、融資を行う金融機関が設定する権利のこと。もしも融資を受けた人（債務者）がローンを返済できなくなった場合には、債権者である金融機関側がその不動産を担保にできるというものです。

抵当権を設定することで、金融機関は担保物件を強制的に売却してローン残高の回収が可能となります。債務者が返済不能に陥ると金融機関は地方裁判所に申し立てを行い、競売（オークション）で担保となっている不動産が売却されます。

競売では、相場よりも安い売却価格となるケースが多いのが実情です。落札者（購入者）の意向次第では、急な立ち退きを要求されることもあります。

なお、抵当権の一種に根抵当権と呼ばれるものがあります。通常の抵当権では借入額や返済スケジュールが決まっていますが、根抵当権は設定時に決められた上限額（極度額）の範囲内であれば、何度でも借り入れと返済を繰り返すことが可能です。

ただし、根抵当権には特有の注意点が潜んでいます。抵当権の場合はローンを完済すれば、登記簿上では記載が残っていたとしても、その権利が事実上は消滅します。

その点、繰り返しの借り入れが可能な根抵当権の場合は、元金を完済しても権利が自動的に消滅することはありません。こうしたことから、根抵当権が設定された不動産は売却が容易でなかったり、債権者である金融機関との間で権利の抹消交渉が進まなかったりするケースが見受けられます。

抵当権があっても不動産売却はできる？

抵当権が設定されたままの状態であっても、その不動産を売却することは可能です。しかしながら、抵当権付きの不動産を購入するのはリスクが高いことから、買い手がなかなか見つけられないのが現実だと言えるでしょう。

「売却代金＜残債」で売り手が抵当権を抹消できなかった場合、買い手はせっかく手に入れた物件が競売にかけられるリスクを負うことになります。そういったリスクに見合った安値でなければ、とても商談には応じられないというのが買い手の心理でしょう。

したがって、抵当権付きの不動産を手放したいなら、ローンを完済してその権利を抹消したうえで売却するか、もしくは売却資金で残債を相殺するのがセオリーです。ただ、やむをえない事情で一刻も早く処分したい場合には、任意売却という選択肢もあります。

任意売却とは、金融機関と交渉して抵当権を抹消してもらったうえで、第三者に買い取ってもらうという手法です。競売にかけられてしまうと売却代金はすべて金融機関によって回収されてしまいますが、「売却代金＞残債」の条件で任意売却が実現すれば、手元に資金が残る計算になります。

抵当権の抹消とは、どんな手続きのこと？

では、抵当権の抹消とは、いったいどのような手続きのことを意味しているのでしょうか？　法務局やその支局、出張所といった登記所では、不動産の現況や所有者、権利関係などに関する情報を記載した帳簿（登記簿）が保管されています。

その帳簿上において、ローンの完済によって抵当権が消滅した事実を記すのが抵当権の末梢と呼ばれる手続きです。抵当権の抹消を行っていないと、たとえ完済済みであったとしても、登記簿上では残債がある不動産だと買い手や金融機関が判断してしまう恐れがあります。

また、住宅ローンの借り換え行う場合にも、最初にローンを組んだ際に設定した抵当権を抹消する必要が生じます。抵当権の抹消の具体的な手順や注意点については、下記URLの記事を参照してください。

抵当権抹消手続きを自分で行う方法｜費用や必要書類のほか注意点なども解説！

抵当権付き不動産を売却する際の注意点

抵当権を抹消するには、登記と呼ばれる手続きが必要となります。登記とは、登記所（法務局・支局・出張所）で保管されている帳簿（登記簿）に記載することを意味しています。

先述したように、ローンの完済とともに抵当権は事実上消滅するものの、登記簿への記載（抹消手続き）が行われていないと、売却や相続などが円滑に進まない恐れが出てきます。買い手がローンを組んでその不動産を取得するつもりだった場合、登記簿上で抵当権が抹消されていないことを理由に審査に通らないケースも考えられます。

加えて、売却や相続ではその不動産のオーナーがチェンジすることになるので、所有権移転登記の手続きも求められます。その名称の通り、不動産の所有権が他者に移ったことを公に示すことがその目的です。

これらの登記手続きを行う際には、所定の税金が徴収されることになります。まず抵当権の抹消においては、１つの不動産につき1,000円の登録免許税を納める必要があります。たとえばマンションの場合は、土地と建物のそれぞれに登録免許税がかかるので、2,000円の負担となるのが一般的です。

次に所有権移転登記においては、その不動産の固定資産税評価額に税率をかけた金額に相当する登録免許税が発生します。いずれの手続きも司法書士に代行してもらった場合は、その手数料も負担することになります（抵当権抹消登記における司法書士手数料の相場は1.5万円程度）。

抵当権付きの不動産を相続したらどうする？

相続によって所有者が交代したからといって、抵当権がなくなるわけではありません。相続放棄を行わない限り、ローンの残債という負の資産も相続人が受け継ぐことになります。

残債があったとしても、被相続人が団体信用生命保険に加入していた場合は、その保険金が返済に充てられます。団体信用生命保険は住宅ローンの契約時に加入するもので、契約者が死亡した場合に残債の支払いが免除されるスキームになっています。

残債があるにもかかわらず、団体信用生命保険に未加入であったり、あるいは保障期間が過ぎてしまっていたりするケースもあるようです。その場合は、①借金も含めた相続、②相続放棄、③限定承認のいずれかを選ぶことになります。

限定承認とは、相続の対象となる正の資産を上限として、負の資産も受け継ぐことです。正も負のほうが少なければ、手元に資産が残ることになります。

一方、ローンを完済していたケースでは、まず相続の登記を進めて所有権を移転させたうえで、抵当権抹消の手続きを行います。その際、１つの不動産に複数の相続人が存在している場合は、すべての相続人が抵当権抹消の手続きを行う必要が生じます。

相続する不動産に抵当権が付いているか否かについては、登記所（法務局・支局・出張所）や法務局のホームページなどを通じて登記事項証明書（登記簿謄本）を取得することで確認できます。登記簿謄本の取得に当たっては、１通につき600円の手数料（収入印紙代）がかかります。

まとめ

今回は抵当権付きの不動産を売却する方法や、抵当権抹消の手続きと注意点、抵当権付きの不動産を相続する場合の対処法などについて解説しました。記事の中でも触れたように、抵当権付きの不動産は売却や相続の際に支障をきたしがちです。

すでにローンを完済している場合は速やかに抵当権抹消の手続きを進めましょう。そして、返済途上で抵当権が付いたままの不動産を相続する場合は、相続放棄や限定承認も検討してみたほうがよさそうです。

ニフティ不動産の「住まい探しコラム」では、抵当権のこと以外にも不動産に関わる様々なテーマのコンテンツを掲載しています。何かわからないことが出てきたら、ぜひ参考にしてください。