不動産売却益はどんな利益？　売却益の計算方法や関わってくる税金もすべて解説！

所有していた不動産を売却した結果、利益が出ることがあります。そして、その利益に対しては税金が課されることになります。

不動産の売却で得た利益にはどのような税金がかかり、その税額はどうやって計算されるのでしょうか？　課税の対象となる売却益や実際の税額の計算方法、節税のコツなどについて詳しく解説します。

不動産売却益とは？
不動産売却益の計算方法
不動産の売却益にかかる税金
不動産売却益は控除で節税
不動産売却益の申告、納税方法
まとめ

不動産売却益とは？

不動産を取得価格よりも高値で売り抜けることができれば、仲介料などを差し引いても手元にお金が残ることがあります。この利益が不動産売却益で、税制上では譲渡所得と呼ばれています。

この譲渡所得から特別控除を差し引いて残ったお金が課税譲渡所得（課税の対象となる所得）で、その金額に対して所定の税率の譲渡所得税が課されます。

逆に、取得価格よりも安く手放したり、ほぼ同額の売却で諸費用分が赤字になっていたりする場合は、売却損が生じたことになります。つまり、譲渡所得がマイナスになっているので、これらのケースでは課税はされません。

また、自宅を売って売却損が出た場合は、他の分類の所得で得た利益と相殺したうえで確定申告を行う「譲渡損失の損益通算」を利用できる場合があります。

不動産売却益の計算方法

おさらいすると、課税譲渡所得は実際に課税の対象となる不動産売却益のことを意味しています。その金額を算出するためには、売却価格や売却費用とともに、取得時にかかった費用も明らかにする必要があります。

言い換えれば、不動産売却による収入（売却価格）から、それを得るためにかかった費用を差し引いたものが所得になるのです。具体的な課税譲渡所得の計算式は以下のようになっています。

課税譲渡所得＝売却価格－(取得費用＋売却費用)－特別控除

売却価格について、税制上では譲渡価額と呼んでいますが、要は土地や建物の売却代金のことを指しています。

取得費用に該当するのは、売却した不動産の購入代金や建築代金、購入時にかかった税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）、仲介手数料などです。住宅ローンを組んでいた場合は支払った利息、リフォームを行っていた場合はその費用も含まれます。

不動産の購入代金については、土地の分は「購入価格＋手数料」で計上できますが、建物の分は減価償却費を差し引く必要があります。建物は歳月の経過とともに価値が減少（減価）していくため、価値の減少分（減価償却費）を差し引く（償却する）のです。

この減価償却費は、建物が賃貸住宅などの事業用か、自宅などの非事業用かによって計算方法が異なってきます。詳細を知りたい人は、下記の記事を参照してください。

不動産売却における減価償却とは？減価償却費の計算方法について解説

自宅を売却した場合の減価償却費は、以下の計算式で算出します。

減価償却費＝（建物の購入価格＋建物購入費用）×90％×償却率×経過年数

売却費用は譲渡費用とも呼ばれ、売却のためにかかった諸費用のことです。具体例としては、仲介手数料、登記費用、測量費、印紙代などが挙げられ、賃貸物件を売却する際に入居者へ立退料を支払っていた場合はその費用、建物を取り壊して更地にして売却した場合はその費用も該当します。

一方、特別控除額とは、居住用不動産の売却で一定の要件を満たしていると譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例など、税制優遇策に該当する場合に課税譲渡所得から差し引けるものです。

こうして課税譲渡所得が判明したら、所定の税率を乗じることで譲渡所得税の納税額が算出されます。

不動産の売却益にかかる税金

ここまで、譲渡所得税の計算方法について説明してきました。その税率は、売却した不動産の所有期間によって変わってきます。売却した年の1月1日時点における所有期間が5年以内の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」とみなされ、それぞれに異なる税率が適用されます。

そして、どちらに該当する場合も、さらに復興特別所得税が付加されることになります。東日本大震災からの復興財源の確保するため、2013〜2037年まで譲渡所得に2.1％を上乗して納付します。

この復興特別所得税も含めた「短期譲渡所得」の税率は30.63％で、「長期譲渡所得」の税率は15.315％です。

さらに、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年超に達していた場合は、「居住用財産の軽減税率の特例」が適用されて税率が10.21%になります。ただし、10.21%となるのは6,000万円以下の譲渡所得で、それを超えている分については軽減前の15.315％が適用されます。

国へ納める譲渡所得税に加えて、居住地のある自治体から住民税も徴収されます。やはり、その税率は売却した物件の所有期間によって異なり、「短期譲渡所得」は9％、「長期譲渡所得は5％となっています。

住民税においても、所有期間が10年超なら「居住用財産の軽減税率の特例」を適用できます。その結果、譲渡所得の6,000万円以下の部分にかかる税率は4％になります。

また、住宅ローンの返済が残っている状態で売却した場合は、売却代金で残債を支払うことに加えて、「抵当権抹消の登記」という手続きが必要です。こうして登記内容を変更すための費用として、法務局の窓口で登録免許税を納めることになります。

多くのケースにおいて、こうした登記手続きは司法書士に代行してもらうのが実情です。その場合は、司法書士に手数料を支払うことになります。

一方で、税金が戻ってくる可能性も考えられます。固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日時点における所有者に対し、4～5月頃のその納付書が送付されるのが通例です。

もしも、売却前にそれらの税金を納付していたら、物件の買い手から売り手へとその一部が返還されるのが一般的です。引き渡し後の日数で日割り計算し、その分は買い手が負担するわけです。

不動産売却益は控除で節税

改めて、課税譲渡所得の「売却価格－(取得費用＋売却費用)－特別控除」に注目してみてください。実際には不動産売却益（黒字）が出ていても、「売却価格＜取得費用＋売却費用＋特別控除」となっていれば、課税譲渡所得はゼロになって課税は発生しません。

また、課税譲渡所得がゼロにはならなかったとしても、「取得費用＋売却費用＋特別控除」が多ければ多いほど、納めるべき税額は少なくなります。言い換えれば、より多くの取得費用や売却費用を計上しながら、特別控除も上手く活用できれば、譲渡所得税を大幅に節税できるということです。

こうした節税を念頭に置きながらも、やはり不動産を手放す際には、誰しもできるだけ高値で売却したいと思うことでしょう。首都圏を中心に新築マンションは引く手数多の状況が続いていますが、築古のマンションや戸建ての売却を考えている人に対しても追い風が吹き始めているようです。

なぜなら、2022年以降は登記簿上の建築日付が1982年1月1日以降であれば、築20年超の物件を購入した際にも買い手が住宅ローン控除を利用できるように制度変更が行われたからです。住宅ローン控除とは、年末のローン残高に一定率を乗じた額を所得税から控除できるという税制優遇措置です。

実は制度が見直される前は、築20年超の物件を購入した際に買い手がこの控除を利用できませんでした。このため、築20年を超えると買い手がなかなか見つからないという状況が続いてきたわけです。

新築マンションの供給は減少傾向を示しており、買い手の関心は中古物件にも向けられつつあります。そういった意味では、先述した制度改正が次第に周知されつつある今が中古住宅の売却を進めるオススメのタイミングかもしれません。

一方、投資目的で所有していた賃貸物件の売却においては、キャッシュフローが悪化する前に手放すという発想があります。そして、その判断のモノサシとなるのが「デッドクロス」と呼ばれる現象です。

「デッドクロス」とは、「借入金の元本返済額＞減価償却費」に陥っている状態のこと。この現象が生じると、「キャッシュフロー(手元に残る現金)＜会計上の純利益（税引き後利益）」となってしまいます。

「デッドクロス」に陥り、さらに減価償却費の計上が終わってしまうと、会計上は黒字でもキャッシュフローがマイナスになってしまう恐れが生じます。そこまで現実の収支が悪化する前に、首尾よく売却を進めるのが得策だと言えるでしょう。

不動産売却益の申告、納税方法

譲渡所得税の計算を終えたら、確定申告書に必要事項を記入したうえで、自分の納税地となっている税務署へ提出します。記入すべき書類は「申告分離課税用の確定申告」と「譲渡所得の内訳書」です。

ガイダンス機能も備わっているので、国税庁ホームページの確定申告書作成コーナーを利用して書類を完成させるのが便利でしょう。提出期間は原則として2月16日〜3月15日で、期日が休日に該当する場合は前後します。

納税は、①所定の納付書を用いて金融機関や税務署で現金納付、②金融機関の口座から振替、③インターネットバンキングで電子納税、④インターネットでクレジットカード決済による納付、⑤QRコードを作成してコンビニエンスストアでの納付といった方法のいずれかを選べます。

住民税については、「特別徴収」もしくは「普通徴収」のいずれかを選択して納付することになります。「特別徴収」とは、給与所得に不動産売却で生じた譲渡所得を合算し、勤務先を通じて給与から住民税分を差し引くという納税方法です。

「普通徴収」は、自治体から郵送されてきた納付書を用いて自分自身で納税するというもの。不動産を売却した翌年の5月以降に通知書が届き、一括もしくは4回（6月、8月、10月、翌年1月）で納税します。住民税の場合も、口座振替や、ネットバンキングやクレジットカード、キャッシュレス決済を利用できるケースが増えています。