建ぺい率（建蔽率）とは？容積率との違いや計算方法・緩和されるケース

土地を購入する際や建物を建てようとする際によく目にする「建ぺい率」と「容積率」。2つの違いがわからず困惑している方も多いのではないでしょうか。

本記事では「建ぺい率と容積率の違いがわからない」「建ぺい率と容積率を求める方法が知りたい」「建ぺい率が緩和される条件ってなに？」といったお悩みを解決していきます。建物を建てる上で建ぺい率と容積率は必ずチェックすべき重要な数値です。ぜひこの記事を読んで建ぺい率と容積率を正しく理解していきましょう。

建ぺい率（建蔽率）とは
建ぺい率の求め方・計算方法
容積率の求め方・計算方法
建ぺい率・容積率の制限
建ぺい率が緩和されるケース
まとめ

建ぺい率（建蔽率）とは

建ぺい率とは、「敷地面積に対する建築面積の割合」のことです。その敷地に建てられる建物の建築面積は、行政が定めた建ぺい率によって制限されています。つまり、定められた建ぺい率の上限が高いほどその敷地に広い建物を建てられ、定められた建ぺい率を超える建物は建てられないのです。そのため、敷地に建物を建てる際は、その敷地の建ぺい率をしっかりと把握しておく必要があります。

容積率との違い

建ぺい率と同様に建物を建てるうえで把握しておく必要がある数値に、容積率があります。容積率とは「敷地面積に対する延床面積の割合」のことです。建ぺい率と同様に、容積率の上限も行政によって定められているため、その敷地に建てられる建物の延床面積の上限は決まっています。

建ぺい率の求め方・計算方法

土地に対する建ぺい率は下記の計算式で求められます。

建ぺい率（％）＝建築面積/敷地面積×100

敷地面積は、土地全体の面積を指します。それに対して、建築面積は建物を真上から見たときの面積のことです。1階と2階で面積が違う場合は広い方の面積となります。通常2階建て以上の建物の場合、1階の面積の方が広くなるため、1階部分の床面積と考えるとわかりやすいでしょう。

上記の式を使うことで、敷地面積と目標とする建ぺい率からその敷地に建てられる建築面積を割り出すことも可能です。例えば敷地面積が100㎡で建ぺい率が50％と定められていた場合、上記の式に当てはめてみると、

50（％）＝建築面積/100㎡×100
となり、建築面積は50㎡になることが求められます。

容積率の求め方・計算方法

土地に対する容積率は下記の計算式で求められます。

容積率（％）＝延床面積/敷地面積×100

延床面積とは、建物全体の床面積の合計を指します。例えば、1階が50㎡で2階が30㎡の建物の延床面積は80㎡になります。ただし、バルコニーや吹き抜け、玄関ポーチなどの面積は延床面積には含みません。

上記の式から敷地面積と目標とする容積率を当てはめることで、その土地に建てられる建物の延床面積が求められます。例えば、敷地面積100㎡で目標とする容積率が100％の場合、

100％＝延床面積/100㎡×100
となり、延床面積は100㎡となります。

建ぺい率・容積率の制限

それでは建ぺい率や容積率はどのようにして定められているのでしょうか。建物の建ぺい率と容積率の制限は「用途地域」という分類で決められています。用途地域とは、その地域に建てられる建物の種類や用途、建ぺい率、容積率の制限を定めた決まりのことです。2022年12月時点で用途地域は全部で13種類に分類されています。

その土地に建てられる建物の用途や種類、大きさを住居系、商業系、工業系などとエリアに応じて指定することで、その土地の利便性を増進することが目的です。用途地域では、規定されている建ぺい率や容積率の制限を超える建物は建てられないので注意してください。

各用途地域の分類と建ぺい率、容積率は以下の通りです。

【用途地域別の建ぺい率・容積率の制限】
用途地域	用途	主な建物の種類	建ぺい率の制限	容積率の制限
第一種低層住居専用地域	低層住宅のための地域	・高さ10～12ｍの住宅・小規模な店や事務所をかねた住宅・小中学校　など	30％ 40％ 50％ 60％	50％ 60％ 80％ 100％ 150％ 200％
第二種低層住居専用地域	主に低層住宅のための地域	・小中学校・150㎡までの一定のお店　など	30％ 40％ 50％ 60％	50％ 60％ 80％ 100％ 150％ 200％
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅のための地域	・中高層住居・病院、大学・500㎡までの一定のお店　など	30％ 40％ 50％ 60％	100％ 150％ 200％ 300％ 400％ 500％
第二種中高層住居専用地域	主に中高層住宅のための地域	・中高層住居・病院、大学・1500㎡までの一定のお店や事務所　など	30％ 40％ 50％ 60％	100％ 150％ 200％ 300％ 400％ 500％
第一種住居地域	住居の環境を守るための地域	・住居・3000㎡までの一定の店舗や事務所、ホテル　など	50％ 60％ 80％	100％ 150％ 200％ 300％ 400％ 500％
第二種住居地域	主に住居の環境を守るための地域	・住居・店舗や事務所、ホテル、カラオケボックス　など	50％ 60％ 80％	100％ 150％ 200％ 300％ 400％ 500％
準住居地域	道路の沿道において、自動車関連施設やこれと調和した住居の環境を保護するための地域	・道路や自動車関連施設・住居など	50％ 60％ 80％	100％ 150％ 200％ 300％ 400％ 500％
田園住居地域	農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域	・低層住宅や農産物の直売所　など	30％ 40％ 50％ 60％	50％ 60％ 80％ 100％ 150％ 200％
近隣商業地域	周辺に住む住民が日用品の買い物などをするための地域	・住宅・近隣住民の利便性を重視した商業施設・小規模の工場　など	60％ 80％	100％ 150％ 200％ 300％ 400％ 500％
商業地域	銀行や飲食店、百貨店などの商業施設が集まる地域	・銀行、映画館、百貨店、飲食店などの商業施設・小規模の工場　など	80％	200％ 300％ 400％ 500％ 600％ 700％ 800％ 900％ 1000％ 1100％ 1200％ 1300％
準工業地域	主に軽工業の工場やサービス施設などが立地する地域	・軽工業の工場など、危険性や環境悪化の少ない工場・住宅、お店など	50％ 60％ 80％	100％ 150％ 200％ 300％ 400％ 500％
工業地域	どんな工場でも建てられる地域住宅やお店は建てられるが、学校、病院、ホテルなどは建てられない	・危険性や環境悪化が大きい工場も含むすべての工場・住宅、お店など	50％ 60％	100％ 150％ 200％ 300％ 400％
工業専用地域	工場のための地域住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられない	・危険性や環境悪化が大きい工場も含むすべての工場	30％ 40％ 50％ 60％	150％ 200％ 300％ 400％

参考：国土交通省「都市計画制度の概要」

例）敷地面積100㎡（建ぺい率60％・容積率200％）の建築面積・延床面積
上記の表から、例として第一種低層住居専用地域（建ぺい率60％・容積率200％）で、敷地面積100㎡の土地に住宅を建てる場合の建築面積と延床面積の最大数値を求めてみましょう。

建ぺい率を求める計算式に建ぺい率60%、敷地面積100㎡を当てはめてみると、
建ぺい率（％）＝建築面積/敷地面積×100
60（％）＝建築面積/100×100
となり、建築面積の最大は60㎡となります。

容積率を求める計算式に容積率200%、敷地面積100㎡を当てはめてみると、
容積率（％）＝延床面積/敷地面積×100
200（％）＝延床面積/100×100
となり、延床面積は200㎡と求められます。

建築面積の最大が60㎡となるため、2階建ての場合最大で１階が60㎡、２階が60㎡の建物が建てられます。そのため、延床面積の最大値は120㎡です。3階建ての場合は、１階60㎡、２階60㎡、3階60㎡が最大となり、延床面積の最大値は180㎡となります。

建築面積
最大60㎡

延床面積
2階建て　最大120㎡
3階建て　最大180㎡

建物を建てたい場所がどの用途地域に分類されているかは、各地方公共団体が都市計画の中で決定しているため、市区町村によって異なります。詳細は該当地域の役所に問い合わせたり、ホームページを確認したりして調べるとよいでしょう。

建ぺい率が緩和されるケース

建ぺい率は、特定の条件を満たすことで緩和されることがあります。建ぺい率が緩和されるとその分広い建物を建てられます。具体的な緩和の条件について確認していきましょう。

防火地域・準防火地域にある

建築基準法第53条第3項より、防火地域や準防火地域内に耐火建築物を建てる場合、建ぺい率が10％緩和されることが定められています。防火地域や準防火地域とは、都市計画法第９条21項において、市街地における火災の危険を防ぎ、万が一火災が起こった際にも被害を最小限に抑えられるよう、建築素材や建築方法など制限した地域のことです。

都市の中心部のような建物の密集度が高い地域や幹線道路沿いなどの火災被害が起こりやすく、火災の被害を最小限にとどめる必要性の高い地域が防火地域として定められています。防火地域内に建てる建物は、小規模な建物を除き、耐火建築物にしなければなりません。

耐火建築物とは、建築基準法で定められた主要構造部が耐火構造となっており、火災による延焼や倒壊がおきないような造りの建物を指します。準防火地域は、防火地域の外側により広範囲で指定された地域です。同じく火災を防ぎ被害を最小限にとどめることを目的としていますが、耐火建築物以外にも準耐火建築物も認められるなど、防火地域よりも基準が少し緩やかになっています。

このような防火地域や準防火地域に耐火建築物を建てた場合、元の建ぺい率に10％を加えることができます。例えば敷地面積が100㎡で、もとの建ぺい率が60％の防火地域に耐火建築物を建てる場合、建ぺい率の上限はもとの建ぺい率60％に10％を加えた70％となります。つまり、建築面積が最大70㎡の建物を建てられることになるのです。