家はいつ買買うべきか?消費税増税と住宅購入のタイミング ?すまい給付金とは?の画像01

消費税増税が施行される2019年10月1日が近づいてきました。今回の増税では消費税が8%から10%に変わります。一軒家を建てる時やマンション購入時も消費税が適用されます。住宅ローンを組んで購入する場合も例外ではありません。
不動産を購入を検討してる人は消費税増税によってどこまでの影響があるのか?税負担を軽くするためにやるべきことはなんなのか?様々な疑問があると思います。
ここでは図解を交えながら詳しく説明します。

消費税は本当に上がるのか?

今まで2015年・2017年と2度にわたって消費税増税を延期していた中、今回は予定通りに実施される見通しとなりました。
2019年5月9日の参院予算委員会でも
「リーマン・ショック級の出来事がない限り、現行の8%から10%に引き上げる予定だと繰り返し申し上げており、この方針に変わりはない」
と重ねて強調されています。
政府では消費税増税によって経済に悪影響を与えないためにさまざまな対策が検討されており、住宅購入時の税制・予算措置もその一つに挙げられています。
具体的には、省エネ住宅にかかる「住宅エコポイント」の復活や「住宅ローン減税」の拡充、「すまい給付金」の拡大などが検討されているようです。

消費税増税と住宅購入のタイミング すまい給付金とは? 金利はどうなる?

消費税増税と住宅購入のタイミング すまい給付金とは?の画像02

消費税増税が近づいているこの時期に覚えておきたいワードが3つあります。
これは、消費税の課税対象すまい給付金住宅ローン金利です。これらをおさえておけば、いつ不動産を購入すべきか判断しやすくなります。

消費税の課税対象

消費税は買う物件の種別と誰から買うかによって変わります。ここは買う物件毎にご説明します

注文住宅とリフォーム

注文住宅とリフォームの消費税率は住宅の引き渡しをした時の税率になります。今回の場合、引き渡しが消費税増税施行前の2019年9月30日以前だと消費税は8%で、10月1日を過ぎると消費税が10%になります。

(2019(平成31)年3月31日までに注文住宅の工事請負契約さえ終わらせていれば、引き渡し時期がいつになろうが減税措置がなされて消費税は8%になるという措置はありました。)

新築分譲住宅や新築マンションの場合

新築の分譲住宅やマンションを購入する場合、売主が事業者となるため消費税が課税され、引き渡し日が2019年10月1日以降だと消費税が10%になります。ただし土地代は非課税で建物代のみ課税対象となります。

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中古住宅や中古マンションの場合

中古の戸建て住宅や中古マンションを購入する場合は、不動産会社による買取再販の物件であるか、売主が個人の物件であるかで変わってきます。
売主が事業者で個人でない場合は消費税の課税対象となり、土地を除いた建物部分に課税されます。売主が個人の場合は不動産会社が仲介するかしないかにかかわらず非課税となります。

個人間の取引の場合、消費税は非課税です。例えば、友達が住んでる中古マンションや中古の一軒家を直接取引で買ったときは、消費税は課税されません。しかし、投資用に買われた物件は例外なのでご注意を!投資用物件の場合は、個人間の取引でも消費税がかかります。

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消費税増税8%と10%の差はいくら?

分譲住宅と注文住宅では、消費税の計算方法が異なります。注文住宅の場合は購入価格に消費税率を掛け算して計算するだけでいいですが、分譲住宅の場合は消費税がかからない土地代が含まれているので、計算方法が複雑になります。
消費税増税で住宅購入のタイミングを逃すとどのぐらい消費税が変わるのか、具体的に計算してみましょう。

分譲住宅やマンションの場合、消費税8%と10%の差額は?

分譲住宅やマンションの場合、土地代には消費税はかからないので、注文住宅とは消費税の計算方法が異なります。
土地代を1,000万円とした場合、建物にかかる消費税を計算してみました。

総額
(建物代)
消費税8% 消費税10% 差額
2000万円
(1000万円)
2080万円
(1000万✕1.08+1000万)
2100万円
(1000万✕1.1+1000万)
20万円
(2100万ー2080万)
3000万円
(2000万円)
3160万円
(2000万✕1.08+1000万)
3200万円
(2000万✕1.1+1000万)
40万円
(3200万ー3160万)
4000万円
(3000万円)
4240万円
(3000万✕1.08+1000万)
4300万円
(3000万✕1.1+1000万)
60万円
(4300万ー4240万)


建物代が1000万円、土地代1000万円の総額2000万円のマンションを買う場合の消費税を考えてみましょう。土地代には消費税が課税されず、建物代のみに課税されるので、消費税8%の場合は消費税が80万円、消費税10%の場合は消費税が100万円です。消費税増税前と後では2000万のマンションを買う場合、20万円も差額があるのです。

消費税増税で影響がでるのは住宅価格だけじゃない!負担額が増えるものとは?

消費税増税は一軒家やマンションなど住宅に関する建物自体の価格だけでなく、他のものにも影響します。消費税がかかるものとかからないものがあるので、注意してください。

消費税がかかるもの 消費税がかからないもの
建物の購入代金
建物のリフォームの代金
仲介手数料
引っ越し費用
家具やカーテン
土地の購入代金
住宅ローンの返済利息・保証料
火災保険料
ローン保証料
保証金・敷金


消費税増税による負担額は、現金給付のすまい給付金でカバー!

消費税増税にによって不動産の駆け込み需要が増えると見込まれています。そんな中、少しでも消費税の負担を緩和するために、すまい給付金という制度があります。
すまい給付金は年収や買うタイミングによっても額が変わるので、少し複雑です。ここからすまい給付金について説明していきます。

消費税増税と住宅購入のタイミング 経過措置とは?すまい給付金とは?の画像05

すまい給付金とは?

すまい給付金とは、消費税増税による住宅購入者の負担を緩和するために国からお金を受け取ることができる制度です。これは、新しく家を建てる時や中古マンション購入の時でも対象になります。
ただしこの給付金を受け取るためには条件があります。まず、購入者の年収がある一定の額よりも低くなければいけません。
例えば、消費税8%の現在は年収510万円以下でないとすまい給付金は貰えません。また、50歳より下の年齢の人は住宅ローンを組んで購入しないと、すまい給付金の受給者の条件から外れます。
購入する住宅にも条件があり、床面席が50平方メートル以上でないと、すまい給付金が受給できません。まず自分がすまい給付金の受給対象かどうかをしっかり確認してください。

すまい給付金の給付額(補助金)はどれくらい?

すまい給付金は消費税が8%の現在は、収入に応じて最高30万円の現金給付が受けられます。
消費税が10%になると給付額(補助金)はなんと最大50万円に引き上げられ、消費税増税によって、給付額が増加します。
また、すまい給付金が貰える条件にも変更があり、消費税8%の年収510万円以下だったものが、消費税10%の時は年収775万円以下まで対象が広がります。
すまい給付金は都道府県民税の税率でも変わってくるので、家を建てることを予定している地域の自治体ホームページなどで調べてみるとよいでしょう。

すまい給付金の実施期間は?

すまい給付金制度は4年後の2021(平成33)年12月までの制度です。2021(平成33)年12月までに入居が完了しないと、すまい給付金は貰えないので、気をつけてください。

忘れてはいけない!銀行ローン金利

少しの金利差で大きな支払い総額の差が。。。。。
すまい給付金は、購入金額と収入とタイミングよって給付額が変わってきます。
収入がある一定以上の額を超えてる場合、消費税が10%になってから購入した方がお得なこともあります。
しかし、忘れてはいけないポイントが住宅ローン金利です。今は非常に低金利での借り入れが可能ですが、今の低金利がいつまで続くか?なんてわかりません
例えば2500万円の30年ローンで金利が1%上昇すると支払い総額は486万増えてしまいます。 
消費税アップ後まで待っているうちに金利差で大きく損をする場合もあります。

ではいつ買うのが良いのか?

どのタイミングで買えばよいのか?は悩ましい問題ですが、
高額なお買い物でもありますので結局は消費税やすまい給付金の差で決めるのでは無く一緒に住む家族にとって一番良い時期に買うべきかもしれません。
直前になって慌てるより「今のうちに多くの物件を見て品定めしておく」ことをおススメします。

はやめのスタートが吉!

マンションや一戸建ての購入者は平均10件くらいの物件を内覧して決めているようです。
一日で内覧できる物件はせいぜい2~3件ですので、皆さん2ヶ月~3ヶ月間くらいは物件を見て回る時間をとっているようです。
いくつかの物件を見ていないと、良い物件にめぐりあえても、『もっと他にあるかも。。』と思うと”決断”出来ない人が多いようです。
あとで『もっと早く動き始めていれば良かった。。。。』とならないよう
はやめのスタートが吉ですよ。
内覧は当然無料でできますので気軽にお問い合わせして見に行きましょう

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