不動産売却のメリットとデメリットとは？　売却における注意点について解説

• 不動産売却のメリットとは？
• 不動産売却のデメリットとは？
• 不動産売却における注意点
• まとめ

不動産売却のメリットとは？

状況によっては、自分が所有している不動産の売却を検討することになるでしょう。その主な理由としては、下記のようなものが挙げられます。

・急にまとまった資金が必要になったが、不動産以外にめぼしい資産がない
・投資目的で賃貸マンションを購入したが、ずっと赤字経営が続いている
・別の場所へ住み替えたいと思っている
・相続したものの、すでに自宅を構えているし、賃貸物件を建てるにも不向きな立地
・ローンの返済が想定以上に家計を圧迫し、精神的にも疲れ果てている

こうした事情を抱えている人には、不動産売却が様々なメリットをもたらすと言えるでしょう。まず、首尾よく買い手が見つかれば、不動産という資産を現金化できます。

投資目的で購入した賃貸物件についても、赤字続きなら売却によってその拡大を抑えられますし、管理費などの維持費も負担せずにすむようになります。また、投資目的の物件にとどまらず不動産売却において全般的に言えることですが、固定資産税の負担からも開放されます。

さらに、住み替えを進めるうえでは旧宅の売却を並行させるのが通常ですし、売却代金を新居の購入・建設費用に充てるのが定石となっています。住み替えではなく相続した土地の活用においても、他人に貸し出すのが最も有効ではあるものの、賃貸需要が乏しそうな立地・エリアの場合は、売却するのが正解であるケースが少なくありません。

注釈：売却代金で好立地・人気エリアの賃貸物件を購入する手も考えられます。

不動産売却のデメリットとは？

不動産売却で得られるのはメリットだけではなく、いくつかのデメリットも伴ってきます。不動産会社を通じて売却するのが一般的ですが、その場合は仲介手数料が発生しますし、売却代金に対して譲渡所得税が課されることになります。

ただ、不動産売却によって戻ってくるお金も存在しています。たとえば、銀行でローンを組む際に加入した火災保険の保険料や、住宅ローンを組む際に支払った保証料などです。

取得価格よりも高値で売却できるケースはそう多くないことも難点だと言えるでしょう。

不動産は流動性（換金性）が非常に低いと言われているだけに、なかなか買い手が見つからない可能性も十分に考えられますし、需要が高くなる時期と低くなる時期では売却価格に少なからず違いが生じるものです。

先述したように、投資目的で購入した賃貸物件で赤字が常態化している場合は、不動産売却によってさらなる損失の拡大を食い止められます。しかしながら、そこまで深刻な赤字ではなかったケースでは、賃料収入が得られなくなるというデメリットも念頭に置いたうえで売却を検討すべきです。

売却によって不動産を現金化し、その状態のままで相続が発生（所有者が死亡）した場合は、売却しなかったケースよりも相続税の負担が増す可能性も高まります。なぜなら、相続税を計算する際に現金が額面通りに評価されるのに対し、不動産は換金性の低さなどを踏まえて実勢価格よりも割安に評価されるからです。

なお、不動産を他人に貸し出していた場合は、立ち退きを求めるのも容易ではないことなどから、自己使用のケースよりもさらに割安な評価で相続税が計算されます。こうした点に着目し、相続税の負担を抑える目的で賃貸マンションや賃貸アパートを所有する資産家も多くいますが、売却するとこうした節税策が使えなくなります。

不動産売却における注意点

不動産売却においては、それぞれのステップごとに注意点が存在しています。売却に踏み切る前の段階で最も重要なポイントとなってくるのは、仲介を依頼する不動産会社の選択で、詳しくは後述しますが、物件の査定は１社だけに絞らず、複数に依頼するのがセオリーだと言えます。

そして、売り出し期間中は内覧希望者への対応が求められることにも留意しておきましょう。内覧は土・日曜日が多いものの、平日を希望するケースもあるので、急な依頼にも対応できるように、室内外を整備しておく必要があります。

買い手が見つかって売買契約を結べば、それで一件落着というわけでもありません。決済日に売却代金の残金を受け取った後も物件の名義を変更する「所有権移転登記」を行わなければなりませんし、住宅ローンの残債がある場合は売却代金で完済したうえで「抵当権抹消登記」の手続きも進めます。

さらに、不動産の売買で得た所得が20万円を超えている場合は、その翌年に確定申告を行う必要があります。確定申告とは、年間の所得金額・所得税額を計算し、源泉徴収済みの税金などとの過不足を清算する手続きです。

最も重視すべき不動産会社選びの話に戻りましょう。不動産会社に売却を仲介してもらう際の契約形態には、「①一般媒介契約、②専任媒介契約、③専属媒介契約」という３つの種類があります。

「一般媒介契約」のメリットは、複数の不動産会社と同様の契約を結べることにあります。こうして窓口を増やしておけば、買い手が見つかる確率が高まることを期待できます。

これに対し、「専任媒介契約」はその名称からも想像がつくように、１社に絞って契約を結び、その会社だけに売却の仲介を委ねるというもの。ただし、売り手が自分自身で探し出した買い手に売却することは可能です。

残る「専属媒介契約」は、契約を結んだ不動産会社が単独で仲介する点は「専任媒介契約」と同様です。さらに、こちらの契約では売り手が自分自身で買い手を見つけるのも不可です。

「専任媒介契約」や「専属媒介契約」は１社に仲介を委ねてしまううえ、成約に至らずとも特に責任を問われないため、その会社の実力や営業姿勢などによって売却の成否が左右されがちです。したがって、安易にこれらの契約形態は選ばないのが賢明でしょう。

「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」の場合は、は業界内で「囲い込み」と呼ばれる行為が横行していることにも注意が必要です。「囲い込み」とは、売り手と契約を結んだ不動産会社が「往復の手数料（売却・販売）」を得るために、他の不動産会社から引き合いがあっても仲介を断り、自社で抱え込んでしまう行為を意味しています。

他社に紹介せず、たとえ時間がかかったとしても自社で買い手を見つけ出すことができれば、売り手と買い手の双方から手数料が得られるからです。「囲い込み」をされると、売却に時間を要したり、より有利な条件を受け入れる買い手と出会えなかったりするリスクが高まります。

まとめ

不動産を売却するとまとまった現金が手元に入りますし、赤字続きの投資用物件なら損失の拡大を食い止めることができます。また、諸経費や税金の負担からも開放されます。

その一方で、仲介手数料の負担や譲渡所得税の発生、相続税節税効果の喪失など、いくつかのデメリットが関わってくるのも確か。しかも、複数の不動産会社に査定を依頼して慎重に話を進めなければ、なかなか買い手が見つからなかったり、希望とはかけ離れた売却価格で手放したりする恐れがあることには注意が必要です。

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