「仲介」「媒介」とは?賃貸も売買も関係あり⁉難しい専門用語を徹底解説の画像01

このような専門用語は素人にはわかりにくいため、「よくわからないまま契約してしまった」という経験も多いのではないでしょうか。
しかし、それでは思わぬ損をしてしまうこともありますよ。

「仲介」「媒介」は、家を
・貸す人(貸主)
・借りる人(借主)
・売る人(売主)
・買う人(買主)

それぞれに関係のある言葉です。

本記事は「仲介」「媒介」だけでなく、不動産の賃貸・売買契約するときに関連する専門用語を一通り理解できる内容になっています。
ぜひ、最後まで読んでみてくださいね。



「仲介」と「媒介」の違い-基礎知識編

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仲介と媒介は、「不動産の貸主と借主、または売主と買主の間にたつこと」を意味していて、どちらも同じようなニュアンスで使われています。

しかし、厳密に言うと、
・「仲介」は商業用語として広く一般的に使われている
・「媒介」は宅建業法(宅地建物取引業法)で使われる法律用語

という違いがあります。

仲介取引の基礎知識

まず、不動産取引でよく使われる専門用語と基礎知識を確認していきましょう。

不動産物件を賃貸もしくは売買する場合、物件を所有するオーナーと借主・買主が直接取引するケースは少なく、一般的には不動産会社が間に入り契約を結びます
このオーナーと不動産会社の取引様態には、仲介(媒介)代理の2種類があります。

用語 詳細
貸主 ・不動産物件を貸す個人もしくは法人(オーナー)
売主 ・不動産物件を売る個人もしくは法人(オーナー)
仲介(媒介) ・貸主・売主と借主・買主の間を不動産会社が仲立ちすること
・貸主・売主・借主・買主は不動産会社に仲介手数料を支払う(※)
※仲介手数料の上限は定められているが、その他の取り決めは可能
代理 ・主に不動産売買の際に使われる取引様態
・代理権をもつ不動産業者が売主の代理人となって、買主と契約する
・買主に仲介手数料は発生しない

また、仲介(媒介)の場合、貸主・売主と不動産会社の間で、下記のいずれかの「媒介契約」を結びます。
この「媒介契約」については、宅地建物取引法でその内容を規定されています。

契約の方式 メリット デメリット
一般媒介契約 ・複数の媒介会社に同時に仲介依頼できる
・借主・売主と直接契約ができる
・一斉に募集できるので、入居者が早く見つかる可能性が高い
・複数の媒介会社とのやり取りが煩雑
専任媒介契約 ・借主・売主と直接契約ができる
・契約窓口が一本化するので、やり取りがスムーズ
・仲介依頼できるのは、特定の媒介会社1社のみ
専属専任媒介契約 ・契約窓口が一本化するので、やり取りがスムーズ ・仲介依頼できるのは、特定の媒介会社1社のみ
・借主・売主との直接契約はできない
・万が一、直接契約した場合は違約金が発生する

一般媒介契約・専任媒介契約ではオーナーが媒介会社を通さずに、自分で借主・買主を見つけて賃貸・売買契約をすることができます(これを自己発見取引と言います)。
一方、専属専任媒介契約の場合には、必ず媒介会社を通して借主・売主と契約しなければなりません。

一般媒介契約であれば、複数の媒介会社から一斉に入居者募集できるので、借主・買主が早く見つかる可能性は高くなります。

しかし、仲介する側の媒介会社からみてみると、状況は変わってきます。
仲介する不動産会社は契約が成立しなければ、報酬は発生しません
そのため、一般媒介契約で物件の宣伝・広告をしていても、他会社の仲介で入居者が決まってしまえば、かかった費用は無駄になってしまうのです。
このことを考えると、専任媒介契約専属専任媒介契約の方が、オーナーの意向に添って積極的にサポートしてくれる可能性は高いといえます。

いずれにせよ、それぞれの媒介契約にメリット・デメリットがあります。
どの契約でも有効期限は基本的には3ヶ月以内なので、入居者が見つからなかった場合は、契約の方式を変更することを考えてもいいかもしれません。

仲介会社には2種類ある?

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仲介業務を行う不動産会社は、立場の違いによって次のように呼ばれることもあります。

・媒介会社
・仲介会社

「媒介会社」は、元付(もとづけ)業者ともいいますが、物件を所有しているオーナーと直接契約し、借主・買主を探します

ですが、媒介会社が借主・買主を見つけられなかった時、さらに別の不動産会社を「仲介」して借主・買主を探すことがあります。
その場合、借主・買主を紹介した不動産会社を「仲介会社」もしくは客付(きゃくづけ)業者と呼びます。

たくさんの専門用語がでてきましたが、ここまでが仲介取引の基礎知識でした。
それでは、次章から賃貸の仲介売買の仲介に分けて説明しています。

仲介とは?賃貸物件で知っておくべきこと

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ここからは、物件のオーナーと借主それぞれの立場で、仲介(媒介)についてみていきましょう。

【賃貸物件のオーナー】信頼できる仲介会社を選ぼう

不動産物件のオーナーが賃貸を考える場合、
・賃貸に伴う手続きや物件の管理をオーナー自身が行う
・不動産会社に委託する

のどちらかを選択することになります。

不動産会社には、
・入居者との契約までを行う「仲介専門会社」
・物件の管理全般を行う「管理専門会社」
・契約から、その後の物件管理までをすべて行う「仲介管理会社」
の3種類があります。

不動産の仲介や管理について、チェックすべきポイントがこちら。

▶仲介会社を選ぶポイント:集客力が高いこと

空室期間を短くするためにも、集客力の高い仲介会社を選びましょう。

▶管理会社を選ぶポイント:契約内容と費用

物件の管理に関しては法的な決まりはなく、契約内容により業務委託の内容は異なります。
事前に契約書をしっかり確認して、後々トラブルがないようにしましょう。

【お部屋を借りるとき】仲介会社のここをチェック!仲介手数料に違いがある?

理想のお部屋を探すには、物件の比較検討が欠かせません。
借主の条件や希望にあった物件を幅広く紹介してくれる仲介会社を選びましょう。
また、マイナス要因がある物件の場合も、隠さず教えてくれる仲介会社は信頼できるといえます。

そのうえで、次のポイントをおさえておきましょう。

・仲介業者は【元付業者】を選ぶとスムーズ
・物件概要で取引形態をチェックする


▶元付業者は対応が早い

仲介業者の中でも元付業者は物件オーナーと直接契約をしているので、物件の詳細な情報と物件の鍵を持っています。
早い引っ越しや内覧を希望する場合は、元付業者を選ぶとスムーズに対応してもらえます。

▶物件概要で取引形態を確認しよう

物件概要には、
・建物の構造
・築年数
・間取り
・入居時期
などが記載されていますが、その中にある取引形態を必ず確認しましょう。

取引形態 特徴
貸主 不動産業者が物件の所有者であり、直接の貸主になる
代理 不動産業者は物件の代理人として契約の手続きを行う
仲介・媒介 貸主と借主の間を不動産業者が仲介し、契約の手続きを行う

この取引形態によって仲介手数料が変わってきます。

貸主:仲介手数料は発生しない
代理:仲介手数料は発生するが、貸主負担となる場合が多い
仲介・媒介:仲介手数料が発生する

不動産業者が貸主の場合は、仲介にあたらないので仲介手数料はかかりません。
一方、代理や仲介・媒介の場合には、仲介手数料がかかります。

この仲介手数料は、宅地建物取引法および国土交通省の告示で、家賃の1ヶ月分が上限と決められています。

仲介・媒介の場合、原則としては
・貸主が家賃0.5ヶ月分
・借主が家賃0.5ヶ月分
を上限に仲介手数料を負担するものとされていますが、慣例上は借主の承諾を得て、借主側がすべて負担するというケースが多いです。
しかし最近では、仲介手数料が無料もしくは半額の物件もあるので、初期費用を抑えたい方はしっかり確認しておくとよいでしょう。

一方、代理の場合には、オーナー側が仲介手数料を負担するケースが多いようです。

●CHECK
初期費用を抑えたいなら、家賃の値下げ交渉も有効です。
不動産会社を通して相談してみるとよいでしょう。
ただし、オーナー側も相場を考慮して家賃設定をしているので、交渉する場合は心証が悪くならないよう、慎重に行うようにしてください。

仲介とは?売買物件で知っておくべきこと

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不動産売買を仲介会社に依頼する場合、取引方法には「片手取引」「両手取引」の2種類があります。

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片手取引は、仲介会社が1社しか入っていないため、売買契約を早く成立したい場合に適しています。
一方、両手取引は売主・買主にそれぞれ仲介会社がついているので、契約のスピードよりも契約内容をじっくり検討したい場合におすすめです。

不動産の売却を検討している方は、こちらの記事もあわせてご覧ください。

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売買の仲介手数料の上限

不動産売買の仲介手数料は、宅地建物取引法および国土交通省の告示によって、上限が決められています。

例えば売買価格が400万円以上の場合、価格を下の3つのパートに分けて計算し、それぞれの値の合計額が仲介手数料の上限となります。

物件の価格 かかる仲介手数料
200万円以下の部分 売買価格の5%+消費税・・・(A)
200~400万円以下の部分 売買価格の4%+消費税・・・(B)
400万円超の部分 売買価格の3%+消費税・・・(C)
仲介手数料の上限 (A)+(B)+(C)

しかし、これでは計算が複雑になってしまうため、実際の現場では次のような計算式を使用しています。

売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

なお、仲介手数料は手付金とは異なりますので、混同しないよう注意しましょう。

仲介査定のポイント

ここでは、不動産会社に査定について聞いてみました。

Q:住宅を売るときの査定は誰がしているの?
A:不動産業者が自らしていることが多いです。
よく家のポストに「無料で査定します!」というチラシが入っていませんか?あれは不動産屋が査定をするということです。

Q:査定の基準はありますか?
A:過去の取引事例や周囲の物件の相場と比較して、それぞれの業者の基準で決めます。
同じ物件でも業者や査定担当によって金額が変わることは十分考えられます。
なので、実際に物件を売る時・買う時は、複数の業者に相見積もりをとり、自分にとって一番有利な条件で売買をしてくれるところを見つけるのがよいでしょう。

不動産売買の査定法
・取引事例比較法:査定する物件と似ている条件の物件を比較する
・原価法:新築時の価格から現在の築年数を考慮して価格を算出する
・収益還元法:現在から将来の収益性を考えて価格を算出する

以上のような査定法があり、不動産業者によって評価の基準が違うとのことでした。
自分の条件にあった取引をするためにも、複数の仲介業者から見積もりをとり、比較検討しましょう!

トラブルが起こったら

不動産売買は高額な取引になるため、トラブルは避けたいもの。
仲介する不動産会社との信頼関係が欠かせません。

もし、トラブルが起こって「不動産売買を取りやめたい」と思ったときは、弁護士に早めに相談しましょう。
宅地建物取引法の適用範囲であれば、クーリングオフをするのも可能です。

教えて!不動産屋さん-相談に行く前に

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不動産物件を探していると、部屋の広さや間取り、家賃、駅からの距離など、どんどん希望条件が高くなってしまうことがあります。
不動産会社に相談行く時に押さえておくと、交渉がスムーズにすすむポイントを聞いてきました。

賃貸物件の場合

Q:スムーズに物件を紹介してもらえるコツは?
A:自分が譲れない条件は何かを決めておいてほしいですね。
家賃駅からの距離なのか、広さなのか、設備なのか(宅配ボックスや、バストイレ別)など・・・

Q:でも、物件探しをしているうちに希望の条件が増えてしまいます。
A:条件に優先順位をつけていただけると、オススメしやすいです。
理想をすべて叶える物件をご提示できればいいのですが、なかなかそうもいきません。
そこはぜひご本人に決めていただきたいポイントです。

売買物件の場合

Q:不動産物件の売買を相談したいです。まず何から始めるとよいですか?
A:希望価格を決めてください。
売る場合は最低価格を、買う場合は最高価格を決めておくと、話がスムーズに進みます。

賃貸でも売買でも同じように、「ここだけは譲れない」という条件を明確にしておくことが大切なようです。

不動産取引にはコミュニケーションが一番大切

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難しい専門用語がたくさんでてきましたが、理解していただけましたか?
「仲介」と「媒介」は、客付業者と元付業者を表す場合を除いて、ほぼ同じ意味と捉えて問題ありません。

「仲介(媒介)会社」は理想の物件探しのエキスパートで、不動産契約の手続きを一緒に行ってくれるパートナーです。
理想の物件に出会うためには、

・信頼できる仲介会社を選ぶこと
・希望する条件を明確にすること

が欠かせないポイントのようです。

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