不動産査定とは？査定方法や流れ、見られているポイントを解説

この記事では、不動産査定とは何か、不動産査定の方法、不動産査定の流れ、必要な書類や見られているポイント、高く売るコツなどを解説します。不動産査定について詳しく知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

• 不動産査定とは
• 不動産査定の方法
• 不動産査定の流れ
• 不動産査定に必要な書類
• 不動産査定で見られているポイント
• 不動産を高く売るには
• まとめ

不動産査定とは

不動産査定とは、不動産にどのくらいの価値があって、いくらで売却できるのかを調査することです。査定価格がわかれば適切な売出価格を設定できるようになり、相場よりも安く売り出して損をする、高く売り出して成約できずに困るといった事態を回避できます。

また、住み替えを予定している場合や売却代金を何かに充てることを予定している場合は、査定結果を把握することで資金計画を立てやすくなるでしょう。

不動産査定の方法

不動産査定の方法として、以下の2つが挙げられます。

• ・簡易（机上）査定
• ・訪問査定

　

両者の特徴を簡単にまとめると、以下の通りです。

						査定期間						特徴
簡易（机上）査定						当日～3日程度						類似物件の取引価格や公示価格、路線価などに基づく査定
訪問査定						1週間程度						簡易査定の結果に現地調査の結果を反映させる査定

　

簡易査定は机上査定とも呼ばれており、提供された基本的な情報のみで行われる査定です。一方で、訪問査定は現地調査による査定なので、正確性という点では現地確認を伴う訪問査定が優れています。

それぞれの査定方法の違いを詳しく見ていきましょう。

簡易（机上）査定

簡易査定とは、類似物件の取引事例や不動産市況、公示価格や路線価などに基づいて不動産のおおよその価値を算出する査定方法です。簡易査定は、不動産会社に勤務する従業員が手動で行う方法とAIによる自動査定の2つに大きく分かれます。

従業員による手動査定の場合、早ければ当日、遅くても2～3日、AIによる自動査定の場合、査定に必要な事項を入力するだけですぐに査定結果がわかります。

簡易査定のメリット・デメリットをまとめると以下の通りです。

メリット						デメリット
・査定結果が出るまでの時間が短い ・売却が周囲にバレる可能性が低い						・査定結果の正確性が低い ・売出価格を決めるには不向き

　

現地訪問を伴わないため、速やかに査定結果を算出できる、周囲にバレにくいというメリットがあります。

一方、不動産の劣化状況や周辺環境などが査定結果に反映されておらず、正確性が低い点がデメリットといえます。そのため、あくまでも不動産のおおよその価値を知りたい方に向いているでしょう。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社に勤務する従業員が実際に現地を訪れて、簡易査定の結果に建物や室内の劣化状況、周辺環境などを反映させる査定方法です。現地訪問から1週間程度で査定結果がわかります。

訪問査定のメリット・デメリットをまとめると、以下の通りです。

メリット						デメリット
・査定結果の正確性が高い ・売出価格を決めるのに最適						・査定結果が出るまでの時間が長い ・売却が周囲にバレる可能性がある

　

現地調査によって簡易査定の結果に劣化状況や周辺環境などの個別情報が追加されるため、査定結果の正確性が高くなる点がメリットです。売出価格を決めるのに最適で、本格的に不動産売却を検討している方に向いているでしょう。

一方、査定結果が出るまでの時間が長いです。お互いのスケジュールが合わずに現地訪問が遅れた場合、査定結果が出るまでにさらに時間がかかります。また、現地訪問の際に、売却することが周囲にバレる可能性があるという点に注意が必要です。

不動産査定の流れ

不動産査定をスムーズに進めるには、不動産査定の流れを事前に把握しておくことが大切です。不動産査定の流れは以下の通りです。

• 1.簡易査定を依頼する
• 2.簡易査定の結果を受け取る
• 3.訪問査定を依頼する
• 4.訪問査定を受ける
• 5.訪問査定の結果を受け取る

　

それぞれの流れについて詳しく説明していきます。

１.簡易査定を依頼する

不動産を売却する際は、まず簡易査定を依頼します。仲介を依頼する不動産会社が決まっている、何かしらの理由で売却を急いでいるという方は、簡易査定ではなく最初から訪問査定を依頼しても問題ありません。

しかし、仲介を依頼する不動産会社を決める、売却するかどうか判断するために簡易査定を依頼するのが一般的です。簡易査定を依頼する際は、査定結果を比較するために、一括査定サービスなどで複数社に査定を依頼します。

２.簡易査定の結果を受け取る

簡易査定を依頼した後は、メールや電話などで査定結果を受け取ります。受け取った査定結果や査定を依頼した際の担当者との相性や不動産会社の実績などから、訪問査定を依頼する不動産会社を2～3社ピックアップします。

３.訪問査定を依頼する

訪問査定を依頼する不動産会社をピックアップ後は、査定を依頼します。訪問査定では現地調査を伴います。多数の不動産会社に訪問査定を依頼すると、時間的拘束が大きくなってしまうため、多くなり過ぎないように注意しましょう。

４.訪問査定を受ける

訪問査定を依頼した後は、不動産会社による訪問査定を受けます。不動産会社の従業員が現地に訪れて、物件の劣化状況や周辺環境などを確認します。

現地調査では、リフォームを実施しているといったプラスポイントだけでなく、設備の欠陥といったマイナスポイントもきちんと伝えることが重要です。査定結果を少しでも高くするためにもマイナスポイントを隠したいと考える方が多いと思いますが、売却後のトラブルを防ぐためにも、マイナスポイントもしっかり伝えましょう。

５.訪問査定の結果を受け取る

訪問査定を受けた後は、簡易査定のケースと同様、メールや電話などで査定結果を受け取ります。査定結果を踏まえて仲介を依頼する不動産会社を決めますが、査定結果だけで判断してはいけません。

不動産会社の中には、依頼を受けるためにわざと根拠のない高い査定結果を提示する不動産会社もいます。不動産売却を成功へと導くためにも、査定結果だけでなく、査定の根拠、担当者との相性、売却実績などから総合的に仲介を依頼する不動産会社を決定しましょう。

不動産査定に必要な書類

不動産査定を受ける際は、以下のような書類を用意する必要があります。

【必ず必要な書類】

書類						概要
権利証						所有者が登記名義人であることを証明する書類
確定測量図						土地の境界線を明確にするための書類

【あると良い書類】

書類						概要
リフォーム履歴						リフォームを実施した場合に内容を証明する書類
建設住宅性能評価書						既存住宅の性能を公平な立場で評価し、結果を表示した書類
インスペクションの結果報告書						建築士の資格を有する専門家がおこなった建物状況調査の結果をまとめた書類
瑕疵担保保険の付保証明書						住宅に瑕疵があった場合にサポートを受けられる保険加入を証明する書類

　

住宅の築年数によっては権利証ではなく、登記識別情報が発行されている場合があります。権利証や登記識別情報は住宅の建設時に法務局から一度だけ発行されます。紛失した場合は不動産会社にどうすればいいか相談しましょう。

隣地との境界線を確定させる確定測量を実施していない場合は、確定測量図がありません。不動産売却では基本的に確定測量図が必要になるので、土地家屋調査士に確定測量を依頼する必要があるでしょう。

不動産会社によって、何が必要かは異なります。査定を依頼する際に何が必要なのかを確認しましょう。

不動産査定で見られているポイント

不動産査定では、以下のようなポイントをチェックされています。

• ・立地条件
• ・築年数
• ・物件の状態

　

それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

立地条件

立地条件とは、周辺環境や利便性などです。住環境に優れた周辺環境である、利便性が高い立地の場合は、査定でプラスに評価される可能性が高いです。例えば、以下のような条件に該当していれば、査定でプラスになるでしょう。

• ・最寄駅からのアクセスが良い
• ・最寄駅が乗降者数の多い主要駅である
• ・主要道路から近い
• ・南向きで日当たりが良好
• ・スーパーやドラッグストアなどが近くにある
• ・周辺の治安が良い
• ・学校や公園から近い

　

一方、前面道路の幅が狭い、火葬場や墓地などの嫌悪施設が近くにある場合には査定でマイナスになるでしょう。

築年数

築年数が経過するほど査定でマイナスになります。その理由は、建物の価値は、法定耐用年数という国の定める基準を参考にしているためです。新築の木造住宅の法定耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造のマンションは47年なので、それぞれの期間経過後は建物の価値が0円になります。

建物は適切な修繕を実施した場合、法定耐用年数以上に使用できます。しかし、実際の取引では、法定耐用年数を超えている住宅は、査定結果がほぼ土地の価格になるということを理解しておきましょう。

物件の状態

住宅は、築年数の経過とともに劣化が進行します。劣化に対して適切な修繕を実施していれば、修繕を実施していない住宅よりも査定結果が高くなる可能性が高いです。

その理由は、買主が購入後に行うリフォームやリノベーションにかかる費用を抑えられるためです。そのため、リフォームやリノベーションなどを実施している場合は、不動産会社に漏れなく伝えましょう。

不動産を高く売るには

少しでも不動産を高く売るには、以下のポイントを押さえておくことが大切です。

• ・査定前に物件の評価を上げる
• ・信頼できる不動産会社を選ぶ

　

それぞれのポイントについて詳しく説明していきます。

査定前に物件の評価を上げる

査定結果がそのまま売却価格になるというわけではありませんが、不動産会社に高く評価された物件は、売却を有利に進められる可能性が高いです。評価を上げるには、以下のような対策が挙げられます。

• ・査定前に水回りなどの清掃をしっかり行う
• ・劣化している部分は修繕を行う

　

自身できれいに清掃するのが難しい場合は、ハウスクリーニングを依頼するのも選択肢のひとつです。費用はかかりますが、清掃会社が特別な薬剤や清掃道具などを使用してきれいにしてくれるでしょう。

修繕は、実施した分だけ査定価格が高くなるというわけではないので注意してください。修繕すべきかどうかの判断が難しいケースでは、そのままの状態で不動産会社に査定を依頼し、相談してから実施することをおすすめします。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社によって売却結果が大きく異なるため、高く売りたい場合は信頼できる不動産会社に仲介を依頼することも重要です。

査定結果が高い不動産会社であれば、不動産を高く売却できると考えている方も多いかもしれませんが、査定結果が高くても必ずしもその価格で売却できるとは限りません。また、仲介獲得のためにわざと高い査定結果を提示する悪質な不動産会社もいます。

不動産を少しでも高く売却するためには、査定の根拠が明確、売却実績が豊富、担当者の対応が良好といったように信頼できる不動産会社かどうかしっかり見極めましょう。

まとめ

不動産査定は、不動産の価値がどのくらいなのか、売り出した場合にいくらで売れるのかを知るために行います。査定は簡易査定と訪問査定の2つありますが、簡易査定は結果が出るまでの時間を短縮できるものの正確性が低い一方、訪問査定は結果が出るまでの時間がかかるものの正確性が高いという違いがあります。そのため、簡易査定は不動産のおおよその価格を知りたい方、訪問査定は売却を前提とした正確な価格を知りたい方に向いているでしょう。

不動産査定を依頼した際に高い査定結果を提示した不動産会社に仲介を依頼すれば、必ず高く売却できるわけではありません。査定結果だけでなく、査定の根拠、売却実績などから信頼できる不動産会社を選ぶことが売却を成功へと導く重要なポイントといえるでしょう。

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