不動産鑑定士とは？仕事内容や平均年収、試験の難易度などを詳しく解説！

不動産鑑定士とは、土地や建物など不動産の適正な価値を鑑定・評価する専門家のことです。不動産鑑定士になるためには、まずは国家試験に合格する必要があります。

「不動産鑑定士って何？仕事内容や平均年収が知りたい」
「不動産鑑定士になるためにはどうしたら良い？試験は難しいのかな。」
「不動産鑑定士の将来性は？仕事がなくなる可能性はある？」
このように疑問に感じている方は多いのではないでしょうか。

今回の記事では、不動産鑑定士とは何かから、仕事内容や平均年収、試験の難易度などを紹介します。不動産鑑定士について詳しく知りましょう。

不動産鑑定士とは？
不動産鑑定士の仕事内容
不動産鑑定士の平均年収
不動産鑑定士の魅力
不動産鑑定士のデメリット
不動産鑑定士の働き方
不動産鑑定士になるには？
不動産鑑定士試験の難易度・合格率
実際に不動産鑑定士として活躍している方たちを紹介！
不動産鑑定士に関するよくある質問
魅力の多い不動産鑑定士を目指そう！

不動産鑑定士とは？

不動産鑑定士とは、土地や建物のような不動産の適正な価値を鑑定・評価する専門家のことをいいます。不動産鑑定士になるためには、国家試験に合格する必要があり、弁護士や公認会計士に並ぶ三大国家資格のうちの1つです。

土地は限りあるものであり、所有権や借地権などさまざまな権利のもと管理や取引が行われています。土地や建物に関して売却・貸出・贈与などの要望がある場合、不動産鑑定士は、地理的状況や市場経済などを考慮したうえで、価値を鑑定・評価したり、有効的な使い方をコンサルティングしたりする役割を担っています。

不動産鑑定士の仕事内容

不動産鑑定士の仕事内容は、主に不動産の鑑定・評価業務とコンサルティング業務の2つに分けられます。それぞれ詳しく解説します

不動産の鑑定・評価業務

不動産鑑定士は、地理的状況や市場経済などを考慮しつつ、土地や建物のような不動産の鑑定・評価を行い、不動産鑑定評価書を作成します。不動産の鑑定・評価が行われるシーンの例を表にまとめました。

鑑定・評価業務が行われるシーン	不動産鑑定士の業務
不動産の賃貸借時	家賃のほか、土地代や契約更新料などを決める際には、貸主と借主の両者が納得できるような価格にするために、不動産の評価・鑑定が必要。
不動産の担保時	不動産を担保にして、教育資金や事業資金など融資を受ける場合、不動産の価値に基づいて融資額が決まる。不動産鑑定士が作成する鑑定評価書があれば、融資額の目安をつけやすい。
固定資産税標準や相続税標準の設定時	家賃のほか、土地代や契約更新料などを決める際には、貸主と借主の両者が納得できるような価格にするために、不動産の評価・鑑定が必要。
地価公示	地価公示とは、全国より選定した3万以上に及ぶ基準地の1月1日時点での土地の価値を公示すること。毎年行われ、公示された地価は、土地の管理や取引を行う際の指標となる。

このように不動産鑑定士は、あらゆるシーンで不動産の鑑定・評価を行います。不動産会社や不動産鑑定事務所のほか、金融機関や保険会社などさまざまな分野で活躍しています。

コンサルティング業務

不動産の鑑定・評価に関する知識や経験を活かしつつ、個人や企業に対してコンサルティングを行うことも不動産鑑定士の仕事です。コンサルティング業務の例は、以下のとおりです。

・不動産の有効活用方法の提案
・市街地開発事業にかかわる不動産の権利調整
・マンション建て替え時のアドバイス
・不動産に関する資産の管理

不動産鑑定士は、依頼主の要望に応じてコンサルティングを行っており、クリエイティブな仕事といえます。コンサルティング業務で、国内だけではなく、海外で活躍する不動産鑑定士もいます。

不動産鑑定士の平均年収

不動産鑑定士の平均年収は、約700～800万円といわれています。

実際、総務省統計局による賃金構造基本統計調査において、2019年の不動産鑑定士の男女計の平均月収は約49万円、年間ボーナスの平均は約166万円でした。

国税庁の民間給与実態統計調査において、2019年の給与所得者の平均年収は436万であるため、不動産鑑定士の平均年収は、比較的高いことがわかります。

不動産鑑定士の平均年収が高い理由として、弁護士や公認会計士に並ぶ三大国家資格のうちの1つであり、高く評価されていることが挙げられます。

不動産鑑定士の魅力

三大国家資格のうちの1つで評価の高い不動産鑑定士は、魅力の多い仕事です。不動産鑑定士の魅力は、以下のとおりです。

・希少価値が高い
・安定した収入を得られる
・就職・転職に有利

それぞれ詳しく解説します。不動産鑑定士を目指したい方は、魅力を知り、勉強のモチベーションを上げましょう。

希少価値が高い

不動産鑑定士は、全国に8,000人ほどしかいないため、希少価値が高いことが魅力です。希少価値が高いことにより、重宝されます。

不動産の鑑定・評価は、不動産鑑定士の資格を所有していなければできません。不動産の鑑定・評価が必要なシーンはさまざまであり、あらゆる分野で不動産鑑定士が必要とされています。

不動産鑑定士は、人数が少ないにもかかわらず、活躍するフィールドが多いため、特に都市部では希少価値が高く重宝されます。

安定した収入を得られる

不動産鑑定士は、安定した収入を得られる傾向にあります。三大国家資格のうちの1つであり、評価が高いためです。

不動産鑑定士の平均年収は、約700〜800万円であり、日本人の平均年収と比較して高いです。転職や独立開業などにより、年収アップも見込めます。

不動産鑑定士は、資格を活用して安定した収入を得られる仕事です。

就職・転職に有利

不動産鑑定士は、就職・転職に有利であることも魅力のうちの1つです。不動産鑑定士は、希少価値が高いため、優遇される傾向にあります。

不動産の鑑定・評価が必要なシーンはさまざまです。不動産会社や不動産鑑定事務所のほか、融資を行う金融機関や駅前開発を行う鉄道会社、地価公示を行う官公庁などあらゆる働き口で活躍できます。

不動産鑑定士は、就職・転職の際に、ほかの人と差をつけられるため、有利です。

とくに、大学在学中に不動産鑑定士の試験に合格する方は少ないため、就職活動の際のアピールポイントにできます。

不動産鑑定士のデメリット

不動産鑑定士は、魅力の多い仕事ですが、デメリットもあります。不動産鑑定士のデメリットは、以下のとおりです。

・資格取得の難易度が高い
・都市部では競争が激しい
・就業形態によって年収は変わる

それぞれ詳しく解説します。魅力だけではなく、デメリットについても理解したうえで、試験合格を目指しましょう。

資格取得の難易度が高い

不動産鑑定士は、資格取得の難易度が高いことがデメリットです。

不動産鑑定士になるためには、まず国家試験に合格しなければなりません。簡単に合格できる試験ではないため、勉強時間を確保する必要があります。

会社に勤めながら資格取得を目指す場合は、勉強時間の確保が難しくなります。仕事以外の時間を不動産鑑定士の資格取得のために割かなければならないため、根気が必要です。

不動産鑑定士になるのは難易度が高いことを念頭に置きつつ、強い意志を持って資格取得を目指しましょう。

都市部では競争が激しい

都市部では競争が激しい点も不動産鑑定士のデメリットです。

都市部は、再開発やマンション建て替えなどが頻繁に行われており、不動産鑑定士の仕事が多いことは事実です。しかし、地方と比較して、都市部は、不動産鑑定士や不動産鑑定事務所の数も多いため、競争率が高くなります。

就職・転職を有利にするためには、不動産鑑定士に加え、宅建士や税理士など複数の資格の取得がおすすめです。活躍の幅が広がり、キャリアアップにつながります。

就業形態によって年収は変わる

不動産鑑定士は、就業形態により年収が変わります。不動産鑑定士の平均年収が日本人の平均年収と比較して高いことは事実ですが、全員が高収入なわけではありません。

不動産鑑定士の国家試験に合格したあとは、実務修習を行う必要があります。就職先で実務修習を行う場合は、給与が発生しますが、実務修習期間中の不動産鑑定士の平均年収は約300〜400万円といわれています。

就業形態により年収に差があることを理解したうえで、就職・転職先を探すことが大切です。

不動産鑑定士の働き方

不動産鑑定士の働き方として、企業勤めもしくは独立開業が挙げられます。それぞれ詳しく解説します。不動産鑑定士を目指している方は、参考にしてください。

企業に勤める

不動産鑑定士の働き方の1つとして、企業に勤めることが挙げられます。

主な勤務先の業種は不動産鑑定業、つまり不動産鑑定事務所です。不動産鑑定事務所の規模はさまざまで、なかには200人以上勤めているところもあります。

とくに、大手の不動産鑑定事務所では、コンサルティング業務も行っていることが多い傾向です。

また、不動産鑑定士は、不動産鑑定事務所以外の分野でも活躍しています。不動産は、投資の対象や融資の際の担保になるため、金融機関でも重宝されます。都市開発を行う鉄道会社も不動産鑑定士の勤務先のうちの1つです。

さらに、正社員のほか、時短勤務や契約社員など雇用形態もさまざまです。企業に勤める働き方が良い場合は、自分に合った分野や雇用形態を選びましょう。

独立して開業する

不動産鑑定士は、独立して開業する方も多くいます。理由として、不動産の鑑定・評価は不動産鑑定士の資格保有者の独占業務であることや地価公示や3年に1度の固定資産税の評価替えなど定期的に国・自治体から仕事の依頼があることが挙げられます。

独立開業するタイミングは、不動産鑑定士の資格取得後すぐや企業に勤めて経験と実績を積んだ後などさまざまです。

独立開業することで、自分の実力や人脈次第では、より一層年収アップにつながる可能性もあります。税理士や弁護士などほかの士業と連携したり、コンサルティング業務を行ったりすることにより、依頼に応えられる幅が広がります。

不動産鑑定士を目指すなら、独立開業も視野に入れてみましょう。

不動産鑑定士になるには？

不動産鑑定士になるためには、以下の手順を踏む必要があります。

1.短答式試験を合格
2.論文式試験を合格
3.実務修習を受講して修了考査を合格
4.不動産鑑定士へ登録

不動産鑑定士試験は、学歴や年齢の要件はありません。誰でも受けられるため、不動産鑑定士に興味がある方は、まずは試験合格を目指しましょう。

不動産鑑定士になるための手順について、それぞれ詳しく解説します。

1.短答式試験を合格

不動産鑑定士になるためには、まず短答式試験に合格しなければなりません。短答式試験は、5肢択一式であり、毎年5月に全国の10都市で行われます。

不動産に関する行政法規（行政法規）と不動産の鑑定評価に関する理論（鑑定理論）が出題されます。合格点は、7割を基準にして土地鑑定委員会が相当と認めた点数です。
勉強は、次の論文式試験を見据えて効率良く行うことが大切です。とくに不動産の鑑定評価に関する理論（鑑定理論）は、論文式試験にも出題される内容であり、配点比率も50%を占めています。

2.論文式試験を合格

短答式試験の次は、論文式試験に合格する必要があります。論文式試験は、記述式であり、毎年8月に東京都・大阪府・福岡県で行われます。

出題科目は、不動産の鑑定評価に関する理論（鑑定理論）・民法・経済学・会計学です。合格点は、6割を基準にして土地鑑定委員会が相当と認めた点数です。

短答式試験を合格した年を含めて3年以内であれば、短答式試験を受けずに論文式試験を受けられます。

また、条件を満たせば、科目を一部免除してもらうことが可能です。事前に証明証の提出が必要であるため、期間に余裕を持って準備しておきましょう。

3.実務修習を受講して修了考査を合格

短答式試験と論文式試験のあとは、実務修習を受講して修了考査に合格しなければなりません。実務修習は、不動産鑑定士に必要な技能や専門的な応用力を身につけるために行い、国土交通大臣から登録を受けた機関で実施します。

期間は、1年もしくは2年のコースがあります。修習する内容は同じであるため、自分のペースに合わせて好きなコースを選びましょう。

実務修習の内容は、大きく分けて講義・基本演習・実地演習の3つです。すべてのカリキュラムが終わったあとは、記述と口述の修了考査があります。修了考査に合格できなかった場合は、追試を受けられます。

4.不動産鑑定士名簿へ登録

修了考査に合格したあとは、名簿に登録することで、不動産鑑定士になれます。不動産鑑定士の資格は、有効期限がなく、1度取得して名簿へ登録するの更新する必要もありません。

不動産鑑定士になったあとのキャリアは、企業勤めや独立開業などさまざまです。数年かけて取得できる資格であるため、無駄にしないように自分に合ったキャリアプランを考えておきましょう。

不動産鑑定士試験の難易度・合格率

不動産鑑定士になるために受けなければならない短答式試験と論文式試験の合格率は、以下のとおりです。

短答式試験
試験年度	2018年	2019年	2020年	2021年	2022年
受験者数（人）	1,751	1,767	1,415	1,709	1,726
合格者数（人）	584	573	468	621	626
合格率（%）	33.4	32.4	33.1	36.3	36.3

論文式試験
試験年度	2018年	2019年	2020年	2021年	2022年
受験者数（人）	789	810	764	809	871
合格者数（人）	117	121	135	135	143
合格率（%）	14.8	14.9	17.7	16.7	16.4

過去5年の合格率を見てみると、短答式試験は35%前後、論文式試験は15%前後となっています。合格率から、不動産鑑定士の試験の難易度は高いことがわかります。

実際に不動産鑑定士として活躍している方たちを紹介！

不動産鑑定士は人数が少なく、どのように活躍しているのかイメージが湧きづらいのではないでしょうか。

実際に不動産鑑定士として活躍している方のなかには、ブログやSNSを投稿している方もいます。3人の不動産鑑定士を紹介するので、仕事内容をイメージしてみてください。

「子育て不動産鑑定士の日々」

「子育て不動産鑑定士の日々」は、子育てをしながら、不動産鑑定士として活躍している方のブログです。不動産鑑定士歴は、20年近くとのことで、独立開業しています。

女性不動産鑑定士の実態や悩みなども投稿しています。女性の方や子育て中の方は、とくに参考になるのではないでしょうか。「子育て不動産鑑定士の日々」のブログをチェックしてみましょう。

「『士』業で成功にトライアル中」

「『士』業で成功にトライアル中」は、不動産鑑定士と土地家屋調査士のダブルライセンスを取得して、独立開業している方のブログです。独立した理由や過程などを投稿しています。

ダブルライセンス取得や独立開業を視野に入れている方は、「『士』業で成功にトライアル中」のブログを読んでみてください。

「不動産鑑定士チャンネル」

「不動産鑑定士チャンネル」は、複数の不動産鑑定士の方による受験生のモチベーション向上のためのブログです。勉強方法や利用した予備校などについて投稿されており、不動産鑑定士を目指している方の参考になります。

使用教材や勉強時間などについても投稿されているため、不動産鑑定士試験の合格を目指している方は、「不動産鑑定士チャンネル」のブログを読んでモチベーションを上げることをおすすめします。

不動産鑑定士に関するよくある質問

不動産鑑定士は、試験の難易度が高く、簡単になれるものではありません。不動産鑑定士の資格取得に時間や労力がかかるからこそ、目指す際にさまざまな疑問が出てくるのではないでしょうか。

不動産鑑定士に関するよくある質問は以下のとおりです。

・不動産鑑定士は独学でも試験に合格できる？
・不動産鑑定士になるために必要な勉強時間は？
・不動産鑑定士は将来なくなる？
・不動産鑑定士が取得するとメリットのある資格は？

それぞれ詳しく解説します。疑問に感じていることがあれば、参考にしてください。

不動産鑑定士は独学でも試験に合格できる？

不動産鑑定士の短答式試験は独学でも合格できますが、論文式試験は通信講座や学校で学ぶことをおすすめします。

論文式試験は短答式試験が免除される期間が決まっていることに加え、記述式であるため、添削を受けることにより書き方が身に付くからです。

通信講座や学校は費用がかかりますが、短期間で効率良く合格を目指せます。暗記だけではなく、理解しながら勉強できる点も魅力です。

短答式試験は、5肢択一式であり、過去問や問題集を解くことで合格する可能性があります。問題集を購入する場合、法律は毎年改定されるため、最新の問題集を解くことをおすすめします。

不動産鑑定士になるために必要な勉強時間は？

不動産鑑定士になるために必要な勉強時間は、2000〜4000時間といわれています。

幅がある理由として、もちろん個人差はありますが、ほかには条件を満たしている場合、論文式試験の一部科目が免除されることが挙げられます。

学習期間としては、1〜2年が一般的です。自分のライフスタイルや資格を取得したい時期などを考慮して、1日に確保する勉強時間を決めましょう。

不動産鑑定士は将来なくなる？

不動産鑑定士がなくなるという意見を発信している人がいることは事実ですが、実際は将来性のある仕事です。理由として、不動産の鑑定・評価の需要はなくならないことが挙げられます。

現在、日本は少子高齢化社会です。少子高齢化に伴い不動産の相続が増え、不動産鑑定士のニーズが高まることが予想されます。

AIの開発が進んでおり、不動産鑑定士の仕事へ影響するとの声があることは事実です。しかし、不動産の鑑定・評価は、数値化できること以外にもさまざまな要素が絡んでいるため、AIが行うことは難しいといわれています。

以上のことから、不動産鑑定士は将来性がある仕事だといえます。

不動産鑑定士が取得するとメリットのある資格は？

不動産鑑定士が取得するとメリットのある資格は、以下のとおりです。

資格名	理由
宅建士	不動産取引の際に、理論に裏付けられた賃料や価格などを判断できる
税理士	不動産取引の際に、税務調査の対応や相続税対策などで役に立つ
公認会計士	デューデリジェンスやバリュエーション業務に携わることで相乗効果を期待できる
司法書士	不動産の利権登記が可能になることに加え、適正価格を判断できる