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今回は賃貸物件の契約更新について、基本的な手続き方法や更新料の相場などを解説していきます。
賃貸物件に住んでいれる人はみな、契約更新に留意しなければなりません。
しっかり知識を習得して、損をしないように準備しておきましょう!



「そろそろ契約更新の時期だけど継続しようか迷っている・・・」というあなた!
更新料を払うよりも、敷金礼金ゼロの賃貸に引っ越した方がおトクな場合もあるよ♪

賃貸物件の契約更新(延長)とは?家賃交渉のチャンス!

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賃貸物件の契約更新(延長)とは、入居したときの契約期間が満了することに伴い、契約を継続する手続きを行うことです。
この契約更新はおおむね2年毎に行うことになっており、継続するか否かは入居者が決めることができます

賃貸の契約期間が2年間と定められているのは、借地借家法29条の規定にもとづいています。

借地借家法29条(建物賃貸借の期間)
期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。

この法律により、借主保護の観点から1年未満の期間の契約はできません
ただ、期間を3年としてしまうと、ライフプランへの制約が大きくなるため、間を取って2年毎が一般的となっているのです。

また、契約更新をするために更新料を支払うのは古くからの慣習であり、法律で定められているものではありません
更新料の設定は大家さんの裁量に任せられていますが、一時金収入として見込んでいる人も多いのが現状です。

賃貸契約の更新は家賃交渉のチャンス!

賃貸契約を更新すると「必ず今までと同じ家賃で継続する必要がある」と思っていませんか?
実は、契約更新のタイミングは家賃交渉をするチャンスでもあるのです。
更新料を当初の契約内容から値引きしてもらうのは難しいものの、更新後の家賃であれば交渉の余地はあります。

ただし、単純に「できれば少し安くしてほしい・・・」といった曖昧な言い方では、受け入れてもらえません。
たとえば、「同じ物件の他の部屋や、同じ地域の似たような物件と比べると、このくらいの家賃が妥当ではないか」など、合理的な理由を説明しましょう。

大家さんとしても、退去されてしまうと、
・退居後のリフォーム費用
・新たな入居者募集の広告費
などがかかるため、少し家賃を下げてでも契約更新をしてくれる可能性があります。

賃貸の契約更新で家賃交渉した人の体験談を以下の記事にまとめています。気になる人はチェックしてみてください!

<関連記事>賃貸契約の更新時に家賃交渉した人の体験談

賃貸物件の更新料なしの地域もある!相場はいくら?

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賃貸契約の更新料とは、更新の手続きをするときに大家さんへ支払うお金で、相場は家賃の1ヶ月分となっています。

首都圏の賃貸に住んでいる人は、更新料=家賃1ヶ月分があたりまえだと思っているかもしれませんが、実は地域によって大きく異なります
具体的には、平均が0.5ヶ月分くらいの地域もたくさんありますし、更新料ゼロという地域も存在します。

ここでは日本全国の更新料の目安を解説して、地域ごとに比較していきたいと思います。
あなたが住んでいる近くに更新料が安い地域がある可能性もありますので、ぜひチェックしてみてくださいね♪

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【国土交通省「民間賃貸住宅に係る実態調査(不動産業者)」より抜粋】

全国の更新料マップを見てみると、地域によって大きく差があることがわかります。
関東の都心部では徴収割合と平均金額がともに高くなっています。

一方、西日本では京都を除いてそれらが低い傾向にあり、徴収割合が10〜20%程度の地域もたくさんありますね。
特に、大阪では更新料がかからないのはオドロキですが、更新料なしの代わりに敷金礼金が高くなっているケースもありますので、注意が必要です。

まずは、自分が住みたい地域の更新料がどれくらいか目安を知っておき、最終的には賃貸借契約書を確認するようにしましょう。
更新料が平均的に高い地域でも、安く設定している物件もありますので、かしこくお部屋探しをしてくださいね♪

CHECK
ちなみに「更新料は必ず支払わなければならないのか」という点については、賃貸借契約書に記載があれば基本的には払う必要があります。
最高裁の判例(平成23年)では、更新する期間に対して高額すぎる場合でなければ、更新料は支払う義務があるとしています。
具体的な金額は、大阪高判の判例(平成24年)で、3.12ヶ月分が「高額ではない」と出ていますので、家賃の3ヶ月分以下であれば契約書通りに支払わなければなりません

賃貸物件の更新時には火災保険料も必要

賃貸物件の契約更新では、一般的に火災保険の更新も行う必要があります。賃貸の更新料しか必要ないと思っていると、予想外の出費となりますので注意しましょう。

火災保険への加入については賃貸借契約書に記載がありますので、必ず確認してください。

「そもそも火災保険ってなに?」と思われた方や、火災保険について詳しく知りたい方は、以下の記事を読んでみてください。
不動産屋さんに勧められた保険会社以外にも、安くて良い火災保険が見つかるかもしれませんよ!

<関連記事>賃貸物件用の火災保険は必要?補償内容は?相場より安いおすすめは?

賃貸物件の更新書類はいつ届く?手続きの流れを解説

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賃貸物件の契約更新に必要な書類は、いつ届くのでしょう?
2年毎の更新と知っていても、更新日が近づいて書類が届かなかったら不安になりますよね。
賃貸の手続きに慣れていない人は、更新に必要な物が何かもわからないと思います。

ここでは、賃貸の契約更新手続きの流れを解説していきます。
事前にしっかり予習しておけば、それほど難しい手続きではありませんよ。
また、更新せずに解約する場合の注意点もまとめましたので、確認してくださいね。

賃貸物件の契約更新手続きの流れ
①契約更新の案内(意思確認)が届く【期間満了の1〜3ヶ月前】
②届いた書類に必要事項を記入して署名・捺印の上、返送する
③更新料と火災保険料を指定された口座へ振り込む
④契約更新の手続きを行う

契約更新の案内が届く時期は、契約期間が満了する日の1〜3ヶ月前くらいが一般的です。
1ヶ月前を過ぎても案内が届かない場合は、大家さんや管理会社に確認してみた方が良いでしょう。

実際に契約更新の手続きを行う日までに、更新料と火災保険料を指定された口座へ振り込んでおきます。管理会社によっては、更新料のほかに更新手数料という名目で費用がかかる場合もあります。

契約更新の日になったら管理会社などへ行って、新たな賃貸借契約書にもとづいて手続きを行います(郵送で手続きできる場合もあります)。

契約更新に必要なものは以下の通りです。
当日にあわてないよう、事前に準備しておきましょう。

賃貸物件の契約更新で必要な物
・実印
・身分証明書
・当初の賃貸借契約書(※)
・連帯保証人の承諾書(※)
(※)管理会社から指定がなければ不要

賃貸物件の契約更新をせずに解約する場合

賃貸物件の契約更新をしない場合は、当然ながら更新手続きは不要で、更新料や火災保険料の支払いもありません。

ただし、解約する場合は一般的に退居日の1ヶ月前には通知する必要がありますので、遅れないようにしましょう。正確な期限は賃貸借契約書に記載されています。

仮に、契約満了日まで通知を忘れていた場合、借地借家法26条によりその時点で退居の意思を伝えても希望通りに解約できない可能性があります。

借地借家法26条(建物賃貸借契約の更新等)
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

少し難しいですが、この条文の趣旨を要約すると、
・借主保護の観点から、「貸主からの解約は6ヶ月前までに申し出ること」と、制限を加えている
・期間内に通知がなければ、期間満了後は同じ契約内容で自動更新(法定更新)される
という内容です。

これにより、契約が自動更新されてしまった場合、解約するには最短でも申し出から1ヶ月後となってしまいます。

賃貸やアパートの解約で違約金が発生するケースについては、以下の記事にまとめていますので、例外的な解約をする可能性がある人は読んでみてください。

<関連記事>賃貸・アパートの違約金について解説!違約金は支払わないといけない?

賃貸物件の契約更新や更新料でよくある質問まとめ

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ここでは、賃貸物件の契約更新に関するよくある質問と答えをまとめてご紹介します。
契約更新をしたことがない人は迷う部分もあると思いますので、1つ1つ疑問点を解消していきましょう!
この機会に不動産関連の法律や判例も勉強しておくと、将来の役にも立ちますよ♪

Q:賃貸契約の更新書類が届かない…どうしたらいい?

書類が届かない場合は、すぐに管理会社へ連絡して確認してみましょう。
賃貸契約の更新書類は期間満了の1〜3ヶ月前に届くのが一般的ですが、1ヶ月前になって何の連絡もなければ、早めに確認しておくのが無難です。

Q:アパートの契約更新を忘れた!出て行かなくちゃだめ?

契約更新を忘れても自動更新(法定更新)となりますので、安心してください。
借地借家法26条(建物賃貸借契約の更新等)では、期間内に通知がなければ、当初の契約と同じ内容で自動更新(法定更新)されることが定められています。

Q:賃貸更新料を支払いたくない…拒否できる?

賃貸更新料について、賃貸借契約書に記載があるものは原則として拒否できません。
過去の裁判では高額すぎる金額(家賃の3ヶ月分が目安)でなければ、支払う義務があるという判例があります。

Q:賃貸契約の更新料を分割支払いできる?

更新料の分割支払いの可否は、管理会社との交渉次第です。
値引きしてもらうことは厳しくても、分割であれば応じてもらえる可能性はあります。
どうしても一括で用意できなければ、事情を説明して相談してみるのも1つの手です。

Q:賃貸契約の更新では再審査がある?

契約更新で当初の契約と同じような審査は、基本的にありません。
ただし、契約期間中にトラブル(家賃滞納、騒音など)を起こしている場合、更新を拒否されてしまう可能性もあるのでご注意を。

賃貸物件の契約更新せずに引っ越しするならニフティ不動産へ

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賃貸物件の契約更新について、手続きの方法や更新料の目安などを解説してきました。
更新料は契約書に書かれているから仕方ないとは思いつつも、同じ家に住み続けるために家賃とは別の出費が必要になるのはイタイですよね。

特に、関東の都心部や京都に住んでいる場合は、高い更新料を払うより、いっそのこと引っ越してしまった方が安上がりなこともあります。
最近では、敷金礼金がかからない、いわゆる「ゼロゼロ物件」も増えていますので、特別に思い入れのある部屋でないなら、引っ越しするのも選択肢の1つです。

1つのお部屋に長く住むのも良いですが、2年毎に気分を変えて新しい街を開拓してみるのも楽しいかもしれませんよ。
また、長期間住んでいると持ち物が増えてしまいがちなので、片付けや処分が苦手な人にもオススメの作戦です♪

契約更新のタイミングで敷金礼金のかからない物件を探したくなったら、ぜひニフティ不動産で検索してみてください。
検索画面で「敷金無し」や「礼金無し」にチェックを入れれば、簡単に物件を絞り込むことができますよ!

その他にも、こだわり条件検索を使って、ご要望に合った物件をピンポイントで見つけることも可能です。
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