タワーマンションとは?デメリットと価格相場(新築購入・賃貸物件)の画像01

たしかにタワーマンションの場合、新築はもちろん中古でもなかなか価格が下がりにくいという特徴があります。
しかし、高級なイメージが先行しているだけで、実は掘り出しものが残っていることも。
「タワーマンションに憧れているけど自分には無理・・・」と思っているあなたも、リアルな相場を知れば夢が現実に変わるかもしれませんよ!



長い人生、一度はタワーマンションからの夜景を楽しみたいよね♪憧れを現実にするために、タワマンの全てをお伝えするので乞うご期待!

タワーマンションの定義とは?高層マンションとの違い

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そもそもどんな建物が「タワーマンション」と呼ばれているのでしょうか?
なんとなくイメージはできても、詳しく聞かれると困ってしまいますよね。
ここでは、タワマンの基礎知識と高層マンションとの違いについて説明します。

まず、タワーマンションの定義については、明確には決められていないのが事実です。
ただ、タワーマンションと呼ばれている建物の目安は、以下のようになっています。

●タワーマンションとは・・・
高さ60m以上というのが1つの基準になっており、階数では20階建以上となります。
これは建築基準法で60m以上の建物を「超高層建築」と呼んでいるためです。
「超高層建築」には厳しい構造基準があり、耐震性やエレベーターの安全性など高いレベルが求められます。
さらに、100mを超えると非常用に屋上ヘリポートを付ける義務があります。

また、タワーマンションというと眺めの良い高層階が思い浮かびますが、低層階にもたくさんの住居があり、価格や住み心地は大きく違います。

間取りは1LDK〜3LDKくらいが主流となっており、部屋数は少なくても専有面積が100平米を超える物件が多く見られます。
内装も豪華なタイプが多く、大きな窓からの眺めをアピールポイントにしているものもあります。

タワーマンションに住んでいる人の属性としては、独身で一人暮らしか既婚で共働きのケースが多いようです。

タワーマンションと高層マンションの違い

タワーマンションと高層マンションの違いは、先ほどご紹介した「高さ」と「階数」です。
一般的な高層マンションは高くても40〜45m(14〜15階くらい)ですので、タワーマンションとは区別することができます。

そして、あまり知られていませんが、高層マンションに14〜15階建が多いのには理由があります。
それは、「14〜15階を超える建物には非常用エレベーターを設置する」と建築基準法で定められているからです。
建築費用を抑えるためにギリギリの階数にしている、ということですね。

以下は、建築基準法の該当部分です。

建築基準法第34条第2項(抜粋)

高さ31mをこえる建築物(政令で定めるものを除く)には、非常用の昇降機を設けなければならない。

建築基準法施行令 第129条の13の2(抜粋)
法第34条第2項の規定により政令で定める建築物は、次の各号のいずれかに該当するものとする。
・・・
3.高さ31mを超える部分の階数が4以下の主要構造部を耐火構造とした建築物
・・・

ちょっと難しいのですが、要約するとこんな感じです。

・高さ31mを超えたら非常用エレベーターをつけるべし。
・ただし、政令で定めた建物は対象外。
・政令で定めた基準の1つに「31mを超えた部分が4階以下」という条件あり。
・1階分の高さが約3mなので、高さ31mとは10〜11階。それに4階足すと14〜15階。
⇒よって、14〜15階建は「政令で定められた建物」に該当するので、非常用エレベーターは不要。

街でよく見かける高層マンションも法律に沿って建てられているのですね。

タワーマンションに住む5つのメリット

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タワーマンションに住むことのメリットとは何でしょうか?
外観や内装がゴージャス、タワマンに住んでいるというステータスが手に入る、などという雰囲気に惹かれている人もいれば、共有施設や立地などの利便性に魅力を感じている人もいると思います。

ここでは、改めてタワーマンションのメリットを具体的に挙げていきます。
実際に住んでいるところをイメージしながら読み進めてください!

眺望の良い部屋が多い(高層階のみ)

タワーマンションは眺めの良い部屋が多いのが最大のメリットでしょう。
ホテルの高層階などに泊まると分かりますが、その優雅な眺めがずっと続くと想像するだけで、リッチな気分になりますよね。

そして、高層階であれば周りに建物はありませんので、

・外から部屋の中を見られない
・ゴキブリやハエ、蚊などの虫が入ってこない

といったメリットもあります。
今1階や2階に住んでいて、害虫被害に悩まされている人にとっては夢のようですね。

ただし、これらのメリットはタワーマンションの中でも高層階に住んでいる人限定となります。
低層階の場合は、タワマンと言っても住み心地は普通のマンションとあまり変わらないのです。

都心の駅チカ物件が多く利便性が良い

ターミナル駅の駅前にタワーマンションが並んでいる光景をよく見かけますよね。
この駅チカ物件が多いこともメリットの1つです。
駅から徒歩2〜3分の物件や、駅と直結した徒歩0分のタワマンもあります。

駅のまわりには必然的に商業施設が多くなりますので、買いものなどの利便性も高いと言えるでしょう。
もちろん通勤や通学も駅が近いとラクですよね。

防犯性が高く生活のお手伝いもしてくれる

タワーマンションは比較的新しい物件が多いので、防犯性が高いのも特徴です。
オートロックは基本ですが、各部屋にセキュリティシステムを導入しているマンションもあります。

また、エントランスにコンシェルジュが常駐しているタワマンも多くなっています。
コンシェルジュは、ホテルのように生活面のあらゆる要望をできる限り聞いてくれるサービス。
たとえばクリーニングの受け渡しや宅急便の手配、新幹線のチケット予約などを行ってくれることもあります。

タワーマンションに富裕層が多いのは、このような生活のサポートが充実しているという理由もあるかもしれませんね。

共用設備の充実や内装が豪華

タワーマンションは普通のマンションと比べて、共用設備が充実しており、内装も豪華というメリットもあります。
共用設備としては、マンションの住人が使えるパーティルームやゲストルームが代表的で、ジムやプールがついているところもあるようです。

また、モデルルームのようなオシャレなインテリア内装に魅力を感じる人もいるでしょう。
ドラマや映画に出てきそうな部屋で生活できたら、毎日が楽しくなりますよね。

土地評価額が低く税制面で有利(投資や相続)

自分が住むことを目的としてタワーマンションを購入する以外に、投資や相続のために買う人もいます。
これは、タワマンの土地評価額が低く、固定資産税など税制面で有利であるためです。

マンションの土地は、部屋の面積によって所有権が按分されます。
タワーマンションの場合、1つの土地に住んでいる人が非常に多いため、1人当たりの土地評価額が抑えられ、結果として支払う税金も少なくて済むのです。

タワーマンションに住む5つのデメリット

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華やかなイメージが強いタワーマンションにも当然ながらデメリットはあります。
難しいのは、住み始めるまではデメリットが分かりにくいこと。
せっかく夢のタワマン生活を手に入れても、残念な部分が多かったらガッカリしてしまいますよね。

ここでは、実際に住んでみると分かるタワーマンションのデメリットをいくつか挙げて解説していきます。
良い面と悪い面を正しく理解して、ベストな選択をしていきましょう!

エレベーターでの移動に時間がかかる

まずは、エレベーターでの移動に時間がかかることです。
タワーマンションは、一般的に約1000世帯が1つの建物に住んでいますので、高層階に住んでいると下まで降りてくるのも大変です。

朝の時間は通勤・通学する人が大勢いるので、駅徒歩3分という立地でもエレベーター待ちで5分かかってしまうことも…。
ホテルのチェックアウトで行列が起きるのと同じような感じですね。

エレベーターは世帯数が多いと、高層階用と低層階用で各4機(計8機)が設置されていますが、それでも毎朝の「エレベーター渋滞」は避けられないのが現状です。

ベランダに洗濯物や布団を干せない

今の生活でベランダに洗濯物や布団を干している人は、タワーマンションでは干せなくなる可能性が高いので要注意です。
たしかにタワマンを見かけても、ベランダに何か干してあるのは見ませんよね。

これは、景観を維持するためや落下防止などが理由です。
マンションごとに規定は若干異なりますが、基本的にベランダには何も干せないと考えおいた方が良いでしょう。
対策としては、浴室乾燥機があれば室内でも目立たないところで乾かすことができます。

<関連ページ>浴室乾燥機付きの賃貸物件のメリット&デメリットを解説

壁が薄く生活音が響きやすい

タワーマンションは内装が豪華なので、壁もしっかり厚くなっていると思うかもしれませんが、実は建物を軽くするために壁は薄くしてあるケースもあるのです。
もちろん間取りを工夫して、直接お隣さんの生活音が聞こえにくくなっていますが、神経質な人は気をつけた方が良いでしょう。

また、タワマンに限らず上下左右の騒音については、モデルルームを内覧しても分かりません。気になる人は資料などで詳しくチェックする必要があります。
中古や賃貸であれば、実際に部屋に入って確かめておきましょう

大規模修繕に発生する費用が未知数

マンションを購入すると今後の改修にそなえて修繕積立金を貯めておきますが、これはタワーマンションでも同じです。
ただし、タワマンは築浅物件が多く、建築後15年や20年が経過した例が少ないので、実際にどれくらいの修繕費がかかるかは未知数なのです。

購入した人からすれば、いざ大規模修繕をするとなったときに「修繕積立金では足りない」と言われても、なんとか他の住人の方々と協力して捻出するしかないですよね。
修繕費については、マンションを販売する時点で理論的に毎月の積立金が算出されていますが、数十年先のことですから何が起こるか分かりません。

すべてのマンション販売業者がそうとは言いませんが、あまり修繕積立金を高くすると売れにくくなってしまうので、できるだけ低く見積もっているという話もあります。
このことは、タワーマンションのリスクとして認識しておきましょう。

地震・災害・停電などがあると生活できない

タワーマンションは、地震の揺れを建物に伝わりにくくする免震構造が採用されることが多くなっていますが、この構造によるデメリットもあります。
それは、コストかかることと、縦揺れに弱いことです。

地震やその他の災害で停電が発生すると、二次被害が大きくなるのもタワマンのデメリットです。
最近ではオール電化も多いので、停電してしまうと基本的に何も使えなくなってしまいます。
さらに、給水装置に電力を使っていると断水まで発生します。

あとは、高層階であればあるほど大変なのが、停電でエレベーターが使えなくなることです。
非常階段はありますが、1000世帯が一斉に降りるとなれば、それはまるで通勤ラッシュさながらの状態になるでしょう。
あまり考えたくはありませんが、非常事態のこともイメージしておかなければなりません。

タワーマンションの価格相場~新築分譲購入は?賃貸物件は?~

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ここからは、タワーマンションの具体的な価格相場を見ていきます!
購入のネックになるのはやはりお金の問題ですから、新築分譲と賃貸に分けて物件価格や家賃の目安をご紹介します。
相場が分かるとより現実的に考えることができますので、しっかりチェックして夢を現実に近づけてくださいね!

まずは、タワーマンションの新築分譲を購入する場合の価格目安です。
都内で人気がある地域を挙げてみました。

地区 価格目安
東京都(中央区) 4600万円~1億円
東京都(渋谷区) 1億3000万円〜1億9500万円
東京都(港区) 5850万円〜8490万円
東京都(品川区) 3890万円〜2億787万円

※ニフティ不動産調べ(2019年9月時点)

「さすがタワーマンション!」という1億超えの物件がある中で、普通のマンションとそれほど変わらない物件もあります。
なぜ同じタワマンなのにここまで値段が違うのかというと、物件の階層によって大きく差があるためです。
タワマンという時点であきらめてしまう人もいますが、低層階であれば新築でも比較的安く購入できます

また、最近では中古物件を買ってリノベーションする人も増えています。
中古のタワマンでも外観は綺麗なことが多いので、内装を好きなように変えれば新築よりもおトクに住めるというわけです。

リーズナブルな価格でタワマンブランドが手に入るのは、コスパが良いですよね。
このタワマンブランドについては、有名デベロッパーごとにマンションのコンセプトをまとめた記事がありますので、ぜひ参考にしてください。

<関連ページ>日本の高級マンションブランドを一挙紹介!有名デベロッパーのマンションブランドとは

タワーマンション賃貸物件の家賃相場

続いて、タワーマンションの賃貸物件における家賃相場を見ていきます!
実際の相場を見てみると決して安くはありませんが、それでも住めないほどではないことがお分かりいただけると思います。
賃貸でも基本的に使える設備は変わりませんので、夢に近づく有効な手段と言えるでしょう。

以下に、ニフティ不動産で賃貸物件を検索した結果をまとめてみました。
自分でも手が届きそうなタワマンがあるかチェックしてみてください。

地区 間取り 階数 家賃
東京都(品川区) 1R 6階 13.1万円
東京都(港区) 1LDK 3階 17.8万円
東京都(渋谷区) 1DK 17階 18.0万円
東京都(港区) 1LDK 7階 18.4万円

※ニフティ不動産調べ(2019年9月時点)

都内で人気の地域にあるタワマン賃貸でも、家賃10万円代の物件が多数ヒットしています。
もちろん高級な賃貸であれば50万円〜100万円近いものもありますが、低層階で広さも一般のマンションと同等なら、家賃20万円以下に収まるようです。

夢のタワーマンションはニフティ不動産で検索!

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憧れのタワーマンションは現実に近づいて来ましたか?
1億を超える物件などは夢のまた夢という感じですが、一般的なマンションと変わらない物件もあると分かれば、具体的に検討してみたくなりますよね。
賃貸派で次に住むお家を探している人も、選択肢にぜひタワマンも入れてみてください。

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